房屋貸款中可以贈與嗎？

房子有貸款可以過戶嗎？名下的房子在貸款尚未還清的情形下，可以辦理過戶嗎？許多人購入新屋後，都會為這個房子做較長遠的打算，無論是打算過戶給另一半、交由子女傳承，或是讓更專業的經理人代為管理、投資等等。購買房屋前，不妨先了解房屋貸款尚未完全清償前是否可以過戶，以及房屋貸款過戶的3個眉角吧！

房子有貸款可以過戶嗎？3個情況分析帶你看

一般來說，房屋貸款還沒有清償，還是可以過戶的！但根據不同的過戶對象以及情況，房屋貸款過戶的方式及細節會有所不同，通常分為以下3種情況處理：

一、夫妻間簽訂共有財產契約

夫妻間若有簽訂「共有財產契約」，則表示這個房子的所有權夫妻雙方各持1/2，若是在契約已簽訂且房子有貸款的情況下要將房屋過戶，需要填寫1式2份的土地所有權贈與移轉契約書、建物所有權贈與移轉契約書，繳清上述2項相關的稅金之後，贈與人需要到戶籍地所在的國稅局申報贈與稅，即可將房屋過戶。

二、親子繼承變賣辦理過戶

若雙方是直系親屬關係，例如父親將房子過戶給女兒、祖母將房子過戶給孫子等等，在房屋貸款正常繳款至少1年的情況下，可將房屋的所有權轉移給兒女或其他直系血親，而債務人不變，也就是仍由原屋主償還貸款，新屋主則需要繳交相關的稅金。若是沒有正常繳款，銀行在事後發現房子已經過戶，則可能會要求更換債務人喔！

三、贈與和稅務處理

若房子是以「贈與」的方式過戶，則需要了解房子的「評定現值」，也就是政府評定該房屋的價值並作為課徵基準。將「評定現值」扣掉房屋貸款後，若超過220萬，屋主需要繳交10%的贈與稅，若想再節省稅金開銷，可請教專業的貸款顧問，為你的荷包省錢！

延伸閱讀：有房屋貸款想過戶，找貸款代辦公司好嗎？6大關鍵破解迷思！

房屋貸款過戶要準備什麼？4個程序全攻略

透過以上內容，我們幫大家解答關於「房子有貸款可以過戶嗎」的問題，根據3種對象及狀況最適合的處理方式與注意事項。那麼如果要將房屋、土地所有權，以及尚未繳清的貸款一併過戶，建議你參考以下4個過戶流程，讓房屋貸款過戶更省時、順利又更有效率！

Step1.備齊相關轉讓文件

一般來說，房屋轉讓需要的文件有6項，申請房屋貸款過戶前，建議先詢問清楚並備妥以下文件喔！

1. 登記申請書：可於地政事務所申請或其他主管機關單位下載。
2. 土地、建物契約書（各2份）：可於地政事務所申請或其他主管機關單位下載。
3. 增值稅（或不課徵證明）、契稅繳款書、贈與稅不計入贈與總額證明書：可於國稅局稅捐處下載。
4. 土地、建物所有權狀正本。
5. 雙方身份證明文件（身份證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本）
6. 贈與人印鑑證明（或贈與人持身份證正本至地政事務所核對身分）

Step2.買賣雙方至銀行辦理房屋貸款過戶

將上述文件申請完畢後，買賣雙方可至銀行辦理貸款轉移，將原屋主名下的房屋貸款過戶到新屋主名下，銀行會將尚未清償的房貸尾數交由雙方確認後，再辦理房屋貸款過戶的相關事宜。

Step3.至地政事務所登記讓與

成功將房屋貸款過戶後，買賣雙方須至地政事務所登記轉讓，才能將土地、房屋的所有權轉讓到新屋主的名下。繳清相關的稅則及申請手續費用後，原屋主便可將房屋所有權轉讓給新屋主。

Step4.確認抵押權成立

上述3個過程都逐一完成後，即可確認抵押權的成立，抵押權成立後，房屋轉讓的手續就可說是大功告成了！

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現在我們知道「房子有貸款可以過戶嗎」的答案是肯定的，而對於簽訂共同財產契約的夫妻、直系親屬及贈與的雙方來說，只要注意相關眉角，就能順利將房屋連同房屋貸款一併過戶給對方。若希望房屋貸款過戶及所有權轉讓的過程更有效率，建議尋找專業的房屋貸款顧問，協助申請相關文件，仔細為你的房屋過戶流程做最嚴格的把關，讓你的房屋貸款過戶過程更輕鬆有效率！因為台灣理財通每一位團隊成員都秉持著「陪伴，貸您渡過難關」的理念，因此會仔細傾聽你的房屋貸款過戶需求，精準分析、媒合適當的銀行並爭取高額度的貸款及最低利率，幫你解除財務危機。因此包含房屋貸款在內，你可放心將所有貸款需求交給台灣貸款公司網路口碑第1品牌-台灣理財通！（點我諮詢專人並處理你的申貸需求）

贈與稅之納稅義務人，每年有244萬元(111年度)免稅額可自贈與總額中扣除。妥善運用免稅額是最穩當的節稅手法，贈與人自每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，不論贈與給多少人，只要所贈與之金額累計不超過 244 萬元， 即可免納贈與稅。另外要注意，每人每年贈與稅免稅額 244 萬元是以「贈與人」年度贈與金額計算，而非以「受贈人」年度受贈金額計算。

扣除額

只要贈與時附有負擔，可以從贈與總額中扣除受贈人負擔的金額。但仍舊要滿足以下所有條件：

(1)該負擔需具有財產價值：也就是能具體估算其價值。例如：贈送房屋並附加房貸。如果父母贈與存款給子女，並要求子女孝順，這種負擔就不能從贈與總額中扣除。

(2)該負擔業經履行或能確保其履行：若子女完全沒有工作能力或經濟能力，父母卻將房貸交由子女負責清償，雖然名義上是子女的貸款，但國稅局會認為子女很可能無力履行債務，而貸款就不能從贈與總額中扣除。

(3)該負擔不能是向第三人為給付：比如母親贈與 2,000 萬元給女兒，並要求女兒將其中 1,000 萬元付給兒子，就不屬於贈與附有負擔，而是間接贈與，會視為母親各贈與 1,000 萬元給子女，而不能將女兒付給兒子的 1,000 萬元自贈與總額中扣除。

(4)負擔之金額不能超過該贈與財產的價值：例如贈與不動產的現值是 600 萬元、市價為 1,000 萬元，貸款 7 成是 700 萬元。由於負擔是以實際市價估價，但不動產贈與金額是以現值估價，這時貸款金額就會超過房地產贈與價值，那麼最多就只能從贈與總額中扣除 600 萬元。

實務上常見的扣除項目有：

(1)贈與不動產發生的土地增值稅及契稅：依稅法規定是由受贈人負擔這些稅費，故可以從贈與總額中扣除。但是如果由贈與人提供資金繳納的話，就需先併入贈與總額後再扣除。

(2)贈與之財產尚有未支付之價款，或附帶有債務：例如：父母可先貸款買房，並且將房屋連同房貸一起贈與給子女，未來由子女負責繳房貸，這時便可以房屋價值減去貸款金額，再核課贈與稅。

(3)配偶間或直系血親間贈與而移轉公共設施保留地：在申報贈與稅時，應計入贈與總額後，以同額列為扣除額自贈與總額中扣除。

不計入贈與總額的項目

不計入贈與總額的項目，可分為以下幾種：(1)將財產捐贈給政府、公營事業、財團法人等、(2)為受扶養人支付生活費、教育費及醫藥費、(3)贈與農用之農地及農作物給法定繼承人、(4)配偶相互贈與之財產、(5)父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過 100 萬元、(6)提供財產成立、捐贈或加入公益信託。

將財產捐贈給政府、公營事業、財團法人等

將財產捐贈以下對象，不須計入贈與總額中：

1. 捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產，例如縣市 政府、各地圖書館、縣市政府社會局無障礙之家。

2. 捐贈公有事業機構或全部公股之公營事業之財產，例如台電、中油。

3. 捐贈依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產，例如伊甸社會福利基金會、家扶基金會。

其中捐贈財產給財團法人時，若捐贈人當年度加計該捐贈金額已超過免稅額 244 萬元，請記得先申報贈與稅並獲核發不計入贈與總額證明書，再交付捐贈財產。因為如果贈與人直接交付財產給受贈的財團法人，但捐贈後才經國稅局審查不符合行政院頒定的「捐贈教育文化公益慈善宗教團體祭祀公業財團法人財產不計入遺產總額或贈與總額適用標準」規定時，將導致贈與人被補徵贈與稅款並受罰。

作者簡介_鄭惠方（艾蜜莉會計師）

現任：● 惠譽會計師事務所主持會計師● 經濟部中小企業處榮譽會計師● 會計師公會全國聯合會智庫服務委員會委員● 台北市會計師公會稅制稅務委員會委員● 台灣省會計師公會工商服務委員會委員● 社團法人台北市稅務代理人協會理事● 《艾蜜莉會計師的10堂創業必修課》作者● 「艾蜜莉會計師的異想世界」版主

本文摘自財經傳訊出版社出版的《艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2022年最新法規增訂版）》

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