法拍投標 保證金只收現金與本票逾限定金額需開立本票 受款人填地方法院 【倪浩倫╱蘋果報導】看上理想的法拍屋，也做好了事先準備功課，接下來，就要進行決定是否能得標的「投標」過程。此舉需要相當謹慎，因為若稍出差錯，沒有符合規定流程，屆時就算投標者的投標金額再高、再精準，恐怕也只能被判廢標。 Show 欲購買法拍屋的投標者，可從法院公布欄公告的資訊，得知物件底價和應繳的保證金金額。物件資訊上，後方會著名底價和第幾拍（如300萬元、第三拍），二拍底價是一拍的8折、三拍是二拍的8折…以此類推。但資訊後方註明的底價，是已經打過折的數字，以前述物件為例，該物件為第三次拍賣，而該次底價就是300萬元，而非300萬元乘以2次0.8。 出價額通常最後寫對某間法拍屋感到滿意，並確認其價錢落在自己可負擔的範圍後，投標人便可到該法拍屋所屬法院的服務處，購買1份0∼10元不等的強制執行投標書以及保證金封存袋。投標書上須填寫投標人的基本資料，並依照拍賣公告記載來填寫本次欲購買的不動產種類和所在地，後方還有最重要的「願出價額」，此欄通常會留到最後一刻才填寫。 保證金多為底價2成為了遏止得標後卻惡意棄標，法拍屋會有保證金制度，確切數字會標註在法拍屋資訊上，金額多為底價的20%。保證金在一定金額內（高雄地院要求5萬以下、臺北地院要求1萬元以下），可使用千元大鈔，若超過，則須使用本票。法院過去只接受台灣銀行的銀行本票（簡稱「台支」），現以放寬到財政部核准的金融業者發行的本票（簡稱「本支」）。值得留意的是保證金不接受支票的形式。 代投標應攜委任狀投標日當天，投標人（或代理人）應攜帶國民身分證正本和個人印章。若由委任代理人到場，應提出委任狀，附於投標書後，一併投入票匭。 「法拍屋」拍賣場所均設在各地方法院投標室，雖然各家法院所依循「強制執行法」的拍賣 全國共有２２家地方法院，連最簡單的「投標書」格式也都不盡相同，甚至投標文件繕寫也各有不同規格要求；如有無附「委任狀」、投標保證金支票是否需為「台銀支票」、有無限定「支票抬頭」、支票交換所在地否能跨區等等。 造成「廢標」的判定，各家法院認證寬鬆程度不同，投標人稍有不慎，慘遭廢標的命運屢見不鮮。 譬如在保證金這方面，各家法院在投標書或保證金封存袋的規定也都是如下不同：
高雄法院投標書上的注意事項，第四項：用現金（限新台幣伍萬元以下）‧‧‧ http://www.104woo.com.tw/13/image/台北/台北保證金封存袋.jpg 台北法院保證金封存袋備註，第二項：保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元面額現鈔放進封存袋內‧‧‧ http://www.104woo.com.tw/13/image/台中/台中投標書.gif 台中法院投標書的注意事項，第四項：投標人應將保證金存入封存袋內‧‧‧ ２２家的法院投標規定約可分成以三種，但還是有它的漏洞存在。如台北法院千元面額現鈔，投標人放入百元現鈔會被判廢標嗎？另外，在高雄法院１５０萬元的保證金，用１４５萬的支票加５萬元的現鈔，或台北法院１００萬元的保證金，用９９萬的支票加１萬元的現鈔，難道不可以嗎？ 加上每位法官又有裁決的自由心證，執法從寛或從嚴，經常造成投標人不同的權益變化，常見投標室訐聲四起，或者心存僥倖得意；緃使當場提出異議或是投標後送上異議狀，除非當事人力抗到底，不斷向上陳情、抗告，否則往往石沉大海，很難有翻案機會。 依我們長期實務的了解，除非碰到很「白目、龜毛」的法官，否則法官考量的原則，大抵以維護債權人或債務人權益為優先，再來才是照顧投標人利益；所以在保證金方面大抵是從寛處理，緃使現金超過五萬元，也滲雜百元現鈔，大概都是睜一隻眼，閑一隻眼ｐａｓｓ過。 參考網站：www.104woo.com.tw Last Updated on 2022-03-12 by 想買法拍屋嗎？看到可以用低於市價的錢買到房子，你心動嗎？要怎麼購買法拍屋？ 這其中有許多眉眉角角和隱藏成本，如果沒有先做好功課，非常容易開天窗、吃悶虧。 本篇文章整理新手必學的法拍筆記，幫助你一次搞懂買法拍屋的大大小小！
法拍屋是什麼？法拍屋產生最主要的原因是「欠錢」，也許是：
由於還不出錢，債權人強制執行而遭法院拍賣的房子，稱為「法拍屋」。 其中，「積欠銀行債務」是最常見的，以下補充： 積欠銀行產生的法拍屋個人或公司在向銀行貸款的時候，會被要求 2 種擔保：擔保物或擔保人。
如果無法如期繳交貸款連續 3 個月以上，銀行可以聲請法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款。萬一拍賣房屋後的金額不夠還給銀行，銀行仍然可以要求保證人幫忙還錢。 延伸文章：法院為什麼要拍賣不動產？法院如何分配拍賣價金？債權憑證多久更換一次？投資法拍屋必懂！ 誰適合買法拍屋？買法拍屋不像買一般的房子那麼方便，有不少的限制，所以投入這個市場的人不多，自然也比較能低於市價買到房子。 進入前，不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知，能不能接受且願意處理這些麻煩，再決定要不要買法拍屋。 買法拍屋的基本認知
我適合買法拍屋嗎？如果你仍想投資法拍屋，且具備以下的所有條件，其實你已經佔了很大的競爭優勢。
延伸文章：法拍屋好賺嗎？投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險 買法拍屋的步驟雖然買法拍屋跟一般成屋的流程不同，有比較多的地方需要注意，但其實步驟並不複雜。 下面的大項將更詳細補充。 怎麼找法拍屋？可以直接到司法院的法拍屋查詢系統，就能看到各個法院目前法拍物件的公告，通常一個物件在拍賣日前 2 個禮拜會發出公告。 如果曾經問過做法拍的仲介或代書，留過聯絡訊息，為了增加賺服務費的機率，他看到覺得符合你的條件的房子，就會一直分享給你，就像買一般房子找房仲也會不停推薦你的道理一樣 XD。 建議一開始先自己學會查看法院公告，可從過去成交的紀錄來練習出價，之後真正要投標時比較有自己的判斷。 ps. 若是找仲介，也不會輕易隨之起舞，要知道他們的目標是促成你標中並賺取服務費，所以會引導你出價偏高！ 法拍屋查詢新的法拍屋查詢系統不像前一版本的舊系統那麼多步驟，只要進入查詢頁面後，輸入想查詢的條件，比如執行拍賣法院、縣市、最低拍賣價格範圍、拍別、是否點交 …，點擊「查詢」，就可以找到法院公告。 ps. 拍賣標的和程序及結果預設的選擇分別是「房屋」、「一般程序」，也可以點選「拍定價格」，看一下過去拍賣成交的紀錄，幫助自己之後出價比較知道要抓在什麼範圍。 如何評估是否購買？建議從 3 個地方著手：
法院公告該注意的項目拍賣次序
好的物件大多會在第 2 或 3 拍就賣掉，搶手的話甚至第 1 拍就有人投標。 ★ 通常投標時，出的價不會高過前一次拍賣，不過還是會有例外！ 點交主要分點交和不點交 2 種，想投入法拍，一定要學會！
另外，還有「部分點交」，顧名思義就是非完全點交，也許房子的部分不點交，其他如公設、停車位 … 屬於點交的範圍。 建議新手入門先從「點交」開始，雖然競爭者較多，但後續的處理程序較簡單，也比較沒有糾紛。 房屋地址 / 樓層面積通常法院公告會把房屋跟土地的面積和權利範圍分別列出來。 如果某間房子或土地是多人共有，但只有其中一人欠錢被法拍，權利範圍就會是幾分之幾。 建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手，減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩，除非是買大樓或公寓，這種雖然土地不是「全部」，但房屋一定要是「全部」。 大樓的法拍公告，範例如下： 使用情形 & 備註欄在法院公告的完整公文中，可以從「使用情形」瞭解查封時的內部屋況，比如壁癌、水電、陽台增設 …，還有從「備註欄」得知有無車位、有無租約等現況。 此外，在法院的公告中，有些房子會附外觀的照片連結，幫助你掌握外部大致屋況。 實地訪查因為法拍屋大多不能進去裡面看，所以非常需要周邊資訊來幫助判斷是否標這間房子。 建議找到自己喜歡的物件後，一定要到實地訪查。 可搭配實價登錄查詢，看周邊條件相當或出自同系列的房子，交易價落在哪個範圍、類似的內部格局等。 實地訪查時，可以稍微在附近繞繞，注意有沒有什麼正要開始發展的建設，以便 google 相關訊息，比如都市計畫、新工業區規劃 …，這些外部的周邊發展最有可能影響房價。 ps. 也可以上各縣市政府的都市發展局網站，查詢附近是否有都市發展規劃。(台北市都發局網站、高雄市都發局網站) 實地訪查有 2 大要點： #1 多次探訪多去幾次，最好白天或晚上、平日或假日都去看看，觀察周邊環境。 可以看看房子外觀有沒有磁磚脫落、牆壁裂痕等，從這些蛛絲馬跡就能稍微判斷屋主有沒有在維護房子，常理來說，會維護房子外部的人，內部也不會搞得太糟糕，除非是惡意！ #2 多方詢問每次去的時候，你可以詢問不同的管理員、鄰居等，多方瞭解該房屋的情形，比如屋主不久前請水電師傅修理、xxx 時候有裝修什麼地方 ……。 如果遇到好心的鄰居，居住的房型跟你的目標物件雷同，可以拜訪一下他們的房子，就能大概知道目標物件的內部狀況。 或者，如果你夠有膽，也可以試試敲屋主的門，看會不會遇到屋主，直接詢問他最準確，但要先做好會「鎩羽而歸」的心理準備，就算找到他也可能不想搭理你，畢竟因為欠錢而房子被拍賣，誰的心情會好！ 調閱謄本實地探訪後，若是購買意願濃厚，想知道更多資訊，可以進一步調閱土地和建物謄本。 謄本就像履歷一樣，內含基本資料和歷程記錄，比如房屋土地的標示面積與內容、建物坐落地號、建物門牌、主要用途、主要建材、建物完成日期、登記日期、登記次序、所有權人是誰、有沒有借錢抵押等。 ps. 從標示面積與內容可以推測室內格局，也可以從登記次序和日期，看出轉過幾手和每個屋主持有時間。 調閱謄本的方式有 2 個：(調閱謄本費用每頁 20 元)
法拍作業流程決定下標購買後，就要開始準備走法院拍賣的程序，如下圖： 投標 & 繳交保證金投標書怎麼寫？投標前需到欲標物件的拍賣法院購買投標書，一份 10 元。每個法院都有自己的投標書，內容大同小異，有些會張貼投標書範例在自己的網站或佈告欄。 填寫投標書並不難，照著法院的公告寫上正確的案號、標別、股別，以及投標人資料，再依該物件的地號、建號出價，並加總出價即可。ps. 如果基本資料都沒填錯，則總價最高者得標。 投標書的另一邊是保證金封存袋，如果開標後未得標，法院會當場發還。 以下是我寫的範例，僅供參考： ps. 注意投標總價填寫的位數，千萬小心不要寫錯，還有投標人跟代理人都要記得蓋章！ 保證金繳交方式？投標時繳交保證金主要有 2 種方法：支票或現金。 支票支票的種類常見有 3 種：商業本票、個人支票 / 公司支票、銀行本票 / 本行支票。 不過，法院投標保證金只認定銀行本票 / 本行支票開立的。 開立銀行本票 / 本行支票的方法很簡單：
現金在一定金額內，保證金可以用千元現鈔，但如果超過金額，法院仍會要求使用銀行本票。 現金不能直接放到保證金封存袋裡，要先到法院的出納室，請他開一張紅色收據放進去。開標後若沒有得標，需要填「匯款聲請書」，法院才會把保證金匯到你的帳戶。 所以很少人會選擇現金，因為真的很不方便。 得標 & 繳尾款得標後，法院會當場開一張保證金的紅色臨時收據，以及一張白色的收款通知，要求你在 7 天內繳交尾款。 尾款也一樣到往來銀行開立銀行本支即可，不過，要注意支票抬頭一定要寫法院名稱。 繳尾款其實很快，開好支票後，到法院服務處辦理，然後由台灣銀行附設櫃台代收支票後，他會再開一張紅色的臨時收據，接下來就等法院通知領權利移轉書。 ps. 強烈建議一定要在投標前想好 7 天內能不能籌到尾款，如果繳不出來，法院會沒收保證金。有些人在得標後才急忙去找銀行問貸款或代墊款，結果發現錢來不及撥入帳，或後悔得標價太高，湊不夠數。 法院點交執行交屋聲請第一次點交(遞點交狀)如果你標到的是「點交」的房子，那麼在收到「權利移轉書」後，就可以向法院聲請第一次點交。 聲請完大概 10 天內，法院會發函通知(債務人會收到正本，得標人會收到副本)，限債務人 15 或 20 日內自行搬遷交屋。 聲請第二次點交(履勘)如果第一次點交通知的期限內，債務人仍未搬離，就再聲請第二次點交，即現場履勘。同樣也是大概 10 天左右，會收到法院發出的履勘通知。 履勘時，若發現債務人的物品還在，而且債務人也沒有到場的話，法院還會再給得標人和債務人(或現居者)約 20 天至一個月的時間去協調。 這段協調期間，通常得標人要拿出一筆搬遷費請債務人搬走，或者是給現居者最後找房子搬離的緩衝時間。 聲請第三次點交(強制執行)如果過了協調時間，債務人還是不交屋，或獅子大開口要求不合理的搬遷費，得標人無法同意支付，可再聲請第三次點交，即聲請強制執行。 法院受理後，會發出強制執行通知給債務人和得標人，附本給轄區派出所請求指派員警會同。 在強制執行日當天，法官大多會勸導雙方達成協議，或是下令債務人強制遷出。如果債務人故意躲起來不在家，得標人也可以找鎖匠開門，讓法院書記官、員警、里長等人進入屋內執行點交程序。 ps. 如果走到最後這個步驟才能入住，真的非常身心俱疲，所以投標前一定要多做功課！ 建議新手一開始先從屋裡沒住人且有點交的法拍屋入門，並記得多準備一些資金(得標金額的 1% 左右)作為原屋主的搬遷費。 過戶流程在拿到「權利移轉書」後 1 個月內要辦理過戶登記，如果逾期，每超過 1 個月就罰鍰應納登記費的 1 倍，最高罰 20 倍。 ps. 若要申請房貸，可在收到「權利移轉書」後就先到銀行辦申請，一拿到權狀就馬上送審，比較節省時間！ 過戶完成後，才算是完全取得處分不動產的權利。
填寫土地登記申請書的注意事項
法拍屋貸款購買法拍屋前，規劃資金非常重要，你必須先想好錢從哪裡來，分成 3 階段：
投標保證金最好是用自己身上現有的錢，不要貸款，否則沒標中還要繳利息，有點得不償失。 得標後的扣掉保證金的餘款(尾款)，是大多數人最主要的資金難關，必須在短時間內拿出很大筆的錢，逾期會被法院直接沒收保證金，所以有些人會尋求銀行法拍屋貸款。 法拍屋貸款的注意事項#1 不是每一個物件都可以貸款最好在拍賣日期的至少 1 週前(法院通常會在拍賣前 2 週發出公告)，先到銀行問清楚法拍屋貸款的事項，並提供想要標的房屋給銀行評估是否可以代墊尾款，要注意並不是每一個物件銀行都願意做法拍屋貸款。 #2 投標人和借款人必須是同一人這是法拍屋貸款方案(代墊尾款)與一般房貸方案不同之處，銀行會要求投標人和借款人必須是同一個人。 #3 法拍屋貸款利率較高銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款)，通常以信用貸款的方式，利率在 6% 左右。 不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。ps. 首購族還可以申請優惠利率房貸。 #4 先評估自己的資金和信用紀錄信用記錄是否良好與房屋的現況條件會決定貸款能不能核准，以及核准貸款的金額。 雖然法拍屋可能低於市價，但銀行代墊尾款利率較高，核貸金額也不見得足夠，所以最好先準備一定金額的資金，認真評估過自己的資金狀況與信用記錄，才踏入法拍，千萬不要貿然投入。 承辦法拍屋貸款的銀行得標後 7 天內須繳清尾款給法院，約 2 ~ 3 週後才拿到權利移轉書，對銀行來說，這段時間申請的法拍屋貸款是沒有擔保的，風險很高，所以不是所有銀行都能辦理法拍屋貸款，且大多只貸款給「點交」的房屋。 以下幾家常見的承辦法拍屋貸款銀行，供作參考：
ps. 不難發現，合作金庫是所有列出的銀行中可貸額度最高且代墊款利率最低，因為它們只做自家銀行送到法院拍賣的房子。 表格中整理的資訊隨時會變動，因為每家銀行的法拍屋貸款附加條件不同，最高可貸額度、代墊款利率會因個人條件而不同，甚至手續費也會隨時調整，所以最好還是在投標前先問清楚，請銀行評估比較準確。 房屋擔保貸款前面提到，拿到權利移轉書後就可以去銀行申請一般房貸，不過，要注意的是： 如果不是買「點交」的法拍屋，有些銀行會拒絕讓你辦房貸，因為房子剛買有「不點交」的註記，除非拿到完整的所有權。 雖然絕大部分的銀行提供房貸業務，但有些銀行對房屋評估比較嚴格，就算你買的法拍屋已經完成過戶，它還是要確定能完全交屋給你，如果有房貸的規劃，記得在投標前先問清楚，或找沒那麼嚴格的銀行！ 其他常見問題法院如何訂定法拍屋底價？法院對債權人和債務人來說，屬於第三方公平的角色，而法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價，完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。 但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 ps. 債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。 常看到法拍 5 折買房的廣告，是怎麼做到的？可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。 法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣，都會再打 8 折，一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。 這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋，其實就是指第 4 拍的價格，事實上，好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了，「用 5 折就買到」不過是個噱頭！ 該找法拍代標公司或仲介嗎？有什麼注意事項？投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。 尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法，不過要注意：
延伸文章：好的法拍代標公司怎麼找？判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處 如何找到法拍開價的合理範圍？投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，對想購買的物件調查越清楚、瞭解越深，投標的時候就會越冷靜，不會因為投標人很多或其他人鼓動，就自己提高開價。 請記住千萬不要投資不懂的東西，在真正出手前盡可能多累積經驗，不要抱著賭一把的僥倖心態。 建議一開始從自己熟悉的區域(通常是居住地附近)找法拍物件，既比較瞭解周圍發展與房價行情(若物件不算老，可用實價登錄幫助判斷)，又方便實地探訪詢問房屋相關資訊(要請教鄰居或里長比較容易)。 你也可以利用前面提過的法拍屋查詢系統，進入「拍定價格」看過去拍賣成交紀錄，自己練習出價，抓出合理的範圍。 結語： 在投入法拍屋前，一定要認真地好好評估風險，別忘記充足的資金與現金流也是重要的門檻，如果資金不足，容易買不到好的物件，就算真的買到，你也可能會支撐得很累，難以持續持有等到上漲轉手的那天。 ※ 更多文章： 法拍物件怎麼判斷租賃關係是不是假租約？假租約如何處理並解決？ 持分是什麼？怎麼分割共有物？如何投資法拍持分物件賺取利潤？ 怎麼看法拍公告、查產權、寫投標書？為何會停拍？法拍投標前該做 5 個準備 停車位怎麼計算？法拍停車位為什麼常被佔用或偷賣？如何拿回停車位？ 買法拍屋或土地有什麼費用？法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費 法院為什麼要拍賣不動產？法院如何分配拍賣價金？債權憑證多久更換一次？投資法拍屋必懂！ 法拍屋好賺嗎？投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險 好的法拍代標公司怎麼找？判斷好代標的 4 面向 & 好代標提供的 4 大服務與 6 個好處 法拍土地投資須評估的 4 步驟 & 應注意的 13 個地雷 如果覺得這篇文章有幫助，請幫我拍手 5 下鼓勵我、支持我，讓我繼續有創作的動力！ 如果有任何問題或想分享的資訊，歡迎在下方留言！ |
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