賣土地的人要繳什麼稅

小周買了天母的新房子，為了減輕貸款壓力，打算把單身時住的小房子賣掉，先到稅捐處估算所要繳的土地增值稅，結果按一般用地稅率計算要繳1 百多萬元，而按自用住宅用地稅率計算則不到30 萬元，怎麼差這麼多！經稅捐處服務人員詳細說明之後，小周終於解開心中的疑慮。
土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地公告現值的漲價總數額，依漲價倍數採用累進稅率計徵，一般用地稅率分20%、30% 及40% 等3 級，但自用住宅用地優惠稅率則只有10%。自用住宅就是自己的房子自己住，簽訂買賣契約的前1 整年都沒有出租或營業，而且有本人或配偶、直系親屬設立戶籍，戶籍登記倒是只要簽約當天有在那裡就可以了。
由於自用住宅用地稅率是優惠稅率，稅法規定一人一生只有1 次機會，但不限定1 處，如果同時擁有好幾間房子都是給直系親屬居住，並設立戶籍，只要安排好同一天簽訂買賣契約、同一天向稅捐處申報土地增值稅，就可以善用都市土地300 平方公尺的最大額度了。
既然是一人一生只有1 次機會，就表示本人和配偶都各有1 次機會，如果小周這次要享用這個權利，下次再換更大的房子的時候，也可以利用配偶相互贈與不課徵土地增值稅的規定，先把土地贈與給配偶，再用配偶的名義簽約買賣，那本人和配偶2 人就都可以享受自用住宅少繳稅的優惠了。
另外，自99 年起土地所有權人如符合下列條件時，可再享用土地增值稅「一生一屋」自用住宅用地稅率：
一、曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率。
二、 出售都市土地面積未超過150 平方公尺或非都市土地面積未超過350 平方公尺。
三、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
四、出售前持有該土地6 年以上。
五、 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6 年。 ( 自112 年1 月1 日起，滿18 歲成年。)
六、出售前5 年內，無供營業使用或出租。
服務人員還告訴小周可以申請退還所繳的土地增值稅呢！因為他是在2 年內買新房子、賣舊房子，而且都是小周的名義，都是自己住，符合自用住宅用地的條件，新房子土地的公告現值總額又高過舊房子，不過退稅後，新房子必須5 年內都是做自用住宅，不能有出租、營業、遷出戶籍或移轉所有權，稅捐處每年都會辦理清查，一旦不符規定就會把退稅額追繳回去，小周直說這趟請教獲益良多，臺北市稅捐處服務真是一流，還主動教人家如何節稅呢！
還有要注意的是，自105 年1 月1 日起如果出售屬房地合一課徵所得稅制度範圍的房屋、土地，都要按實際交易價格計算交易所得課稅；如果出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地，只要就房屋部分計算財產交易所得課稅，土地部分免納所得稅。

【房地王記者/邱和珍報導】

房地買賣流程大致分為「簽約」、「用印」、「完稅」與「交屋」等四個階段，需要繳納的稅費包括印花稅、契稅與土地增值稅，最後賣方再根據所適用的稅制申報財產交易所得稅或房地合一稅。 一般而言，當買賣雙方對於價格已達成共識，即可進行簽約程序。簽完約以後，雙方需準備過戶所需的相關資料，以利後續申報稅賦作業。  

買方

印花稅： 不動產買賣雙方當事人如要向地政機關辦理過戶時，必須依照規定格式簽署不動產買賣契約書即俗稱的公契，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉登記。

契稅： 通常不動產買賣都是房屋與土地一併移轉，買方須繳納契稅，賣方則須繳納土地增值稅，若只買土地就不用繳契稅。至於契稅的計算方式，是以當年房屋評定現值乘上6%稅率。  

地政登記規費： 在轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，需繳納登記規費，規費計算方式是申報價值或權利價值乘上0.1%~0.2%費率。

賣方

土地增值稅： 當土地所有權人出售土地或房屋時，須繳交土地增值稅。土地增值稅分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種。若適用自用住宅優惠稅率為10%，但一般稅率則是20%~40%不等。

財產交易所得稅（舊制）： 適用舊制所得稅者，應於完成所有權移轉登記次年申報財產交易所得稅。以往房屋、土地交易都是分開繳交稅金，土地按政府公告現值繳納土地增值的稅金，不用額外再繳交所得稅，只有在建物出售獲利部分，才須繳納建物增值的稅金，也就是財產交易所得稅。

 其實，它不是直接課稅，而是併入個人年收入總額裡，稅捐機關再按5%~45%累進稅率課稅。因此，當你賣房子賺越多，所需繳納的財產交易所得稅也越高。  

房地合一稅（新制）： 自從2016年1月1日房地合一稅上路以後，凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制，其餘皆為新制。適用新制所得稅者，應於產權移轉登記完成次日起算30天內申報所得稅。  

如國人適用新制所得稅者，應留意以下課稅稅率： (1)45%：持有1年以內 (2)35%：持有超過1年但2年以內 (3)20%：持有超過2年但10年以內 (4)15%：持有超過10年   除了上述主要稅費以外，買賣雙方還可依據實際交屋日，按照天數比例分攤地價稅及房屋稅。地價稅的稅率概分為一般稅率1%，自用住宅稅率0.2%。至於房屋稅，住家用稅率為1.5%~2.5%，營業用稅率為3%~5%，非住家非營業用稅率為2.5%。    

土地買賣稅法規超實用介紹！買賣土地前先了解「稅」誰負責！

2018/9/10 店別資料 

不管你是買方還是賣方，在土地買賣時一定要先了解自己該負擔哪些稅，才不會吃上悶虧！土地買賣稅有不同的規範以及須繳納的一定比例（％）！你需要專業且精簡扼要的回答嗎？如果你想了解各種不同稅務相關的土地買賣法規，這篇文章非常適合你繼續閱讀下去！

土地買賣稅—「賣」方負擔

1. 土地增值稅

當土地或房屋的所有權人要出售其一時，得先繳納土地增值稅。它分別為兩個費率的算法分為「自由住宅稅率」以及「一般土地稅率」：

(1) 一般土地稅率：

• 持有土地年限20年以下者(不含20年)：按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%
• 持有土地年限20年以上者(不含30年)：就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%
• 超過30年以上(不含40年)減徵30%
• 超過40年以上減徵40%

(2) 自用住宅：

• 按土地漲價總數額×10%

2. 財務交易所得稅（舊制）

適用於2016年之前買房且售出時持有滿2年者。你必須於房屋買賣隔年之前申報財產交易所得，無論賣屋賠錢或賺錢。

• 核定稅額10%~25%

3. 房地合一稅（新制）

2016年1月1日之後，凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制，其餘皆為新制。而新制應於房屋、土地產權移轉登記完成的第二天起，於30日內向戶籍所在國稅局申報繳納，不需再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。

(1) 個人稅務

• 境內居住者：10%~45%
• 非境內居住者：35%~45%

(2) 營利事業稅務

• 境內營利事業：17%
• 境外營利事業：35%~45%

土地買賣稅—「買」方負擔

1. 印花稅

買賣雙方要辦理不動產產權過戶時，需照規定的格式簽署不動產買賣契約書，並按照契約訂立的價款0.1%金額貼印花稅票，才能辦理產權移轉。

2. 契稅

不動產買賣一般都是房屋與土地一併移轉，若只買土地就不用繳契稅。而契稅的計算方式簡單又固定，就是以當年房屋評定現值的6%稅率。

土地買賣稅—「持有土地者」負擔

1. 房屋稅

房屋稅採會計年制徵收，每年只收一次。開日期為每年5月1制5月31止。只要持有各種房屋及有關增加該房屋價值之建築物，就需繳交房屋稅。

(1) 各種稅額

• 住家：房屋現值的2%
• 營業：房屋現值的3%
• 非住家營業：房屋現值的2%

（建物買賣一般於交屋時分算負擔）

2. 地價稅

每年8月31為納稅義務基準日，只要持有不動產都需要繳交地價稅。

(1) 各種稅額

• 私有一般土地、公有土地、工廠或工業用地：公告地價總額的10~55%
• 自用住宅：公告地價總額2%
• 公共設施保留地：公告地價總額×6%

（建物買賣一般於交屋時分算負擔）

持分土地、土地權屬問題 小叮嚀！

特別注意！房地產買賣除了要了解買賣雙方需負擔的稅賦之外，也要注意持分土地以及權屬問題。後者能夠透過土地謄本知道土地是否有被抵押，假若權屬抵押給「個人」就得有所警覺。前者則要向賣家確認全部持分土地的持有人都同意這筆買賣。

以上土地買賣稅務你了解嗎？了解之後，其實你不用手動計算繁雜的稅率哦！你可以透過財政部稅務試算的功能做出最準確的稅務花費！

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