房客 不 繳 房租

房屋出租，房客欠繳租金不搬，怎麼辦？

出租房屋最怕遇到惡房客，故意積欠租金也不搬走，更有完全無法聯繫的狀況發生。遇到這樣的狀況，房東常常會不知所措，為了拿回房屋，甚至會不小心誤觸法律，最常見的就是自己開門進到出租房屋內，此時房東將涉犯刑法的侵入住居罪；房東擅自換門鎖不讓房客進入，則有可能涉犯強制罪。因此，今天就來稍微介紹一下，面對欠租、還屋的處理方式。

若是房客有積欠租金不願搬離，若是無法直接聯絡上房客，建議房東第一步應先寄存證信函，通知催繳房租的訊息，若是房客逾期沒有回應，才能進一步去終止租約，而終止租約的表示，也建議以存證信函表達或是委由律師代發律師函以作證明。特別提醒，法律有規定，若是租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達「2個月」之租額，不得隨意終止契約；而租賃雙方若約定租金是於每期開始時支付者，並應於遲延給付租金超過2個月時，才可以終止契約，民法第440條對此有明文規定。

按步驟租約終止後，若是房客仍不願主動搬遷，房東可向法院提起返還房屋的訴訟，並可附帶請求房客支付占用房屋這段時間相當於租金的不當得利，勝訴後取得執行名義方可強制執行，使用強制力取回房屋。

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不管是租房子還是出租房子, 最怕

「房客遇到惡房東, 房東遇到奧房客」.

租金收不到不要緊, 但如果房客賴著不走可就麻煩了.

想用強硬手段請房客搬離, 又怕惹上官司, 那該如何做才好?

最近剛好處理完一位找一堆藉口、租金拖欠不付的奧房客,

這邊就來跟大家分享一下心路歷程吧!

(圖片來源: https://goo.gl/Hj2aKh)

當初這位房客來看房時, 西裝筆挺看似收入正常,

進來房間裡面看了一圈後就立馬要簽約,

由於房客太阿薩力, 我也沒看證件就答應了, 沒想到是惡夢的開始......

2017/08/04 交付鑰匙的當下需要收押金兩個月、租金一個月, 俗稱所謂的「押二租一」.

但這位房客說可不可以先付押二, 租一的部分等下個月薪水進來才付?

秉持著給房客方便的原則, 就答應房客的需求.

本身我在新竹也是租房子, 7年租屋的期間, 有一次是出國忘記繳房租而被房東通知, 

當下就立馬轉帳給房東, 我想正常人都是這種反應吧!

這位房客到了下個月(9月)的繳納期限, 依舊沒有看到他的轉帳資訊,

趁著房客沒帶房卡聯絡我的時候, 順勢提醒他需要繳納9月的房租與8月的房租. 

過幾天, 這位房客提供轉帳訊息, 心理安慰了一下, 終於付款了!

但仔細看, 只有9月的租金, 沒有8月的租金...... 我的天啊!

藉口1. 回家治喪

剛好9月底比較忙碌, 加上去香港旅遊, 忘了提醒這位房客還有欠房租.

到了10月繳款期限, 這位房客10月房租沒繳, 還欠8月的租金,

我想可能是房客工作忙到無法去超商轉帳匯款,

所以就通知房客我親自去收房租, 但這位房客以有晚班的理由打發了我.

沒想到隔天, 這位房客說他爸爸過世了要回家治喪,

我也不好意思要他趕快繳納, 畢竟治喪心情沉重, 也是要一筆費用支出的!

這位房客幾次自己承諾的時間要匯款都跳票, 

所以我在10月底給他最後通牒, 讓他有時間整理東西並搬走!

通知房客搬走這招果然奏效, 隔幾天(11月)就收到10月與8月的租金.

但大哥你也要付11月租金了, 我想他也付不出來, 

所以繳款期限從月初改到月底, 給這位房客方便!

之後年底(12月)也是要跟這位房客催繳, 總算把11月與12月的房租繳清了!

但以為這樣這位房客就會乖乖的繳款了嗎? 不...... 更慘的情況要來了!

藉口2. 薪水還沒拿到

其實我本身也有問題, 因為過年期間剛好公司事務比較繁忙, 也忘了跟這位房客催繳.

讓這位房客到了3月, 還欠1月與2月的房租, 拖欠理由千奇百怪!

這次的理由是因為他的戶頭沒有薪水匯進來.

看來是時機使出大絕招讓這位房客就範了, 但結果......失效了!

藉口3. 戶頭的錢被女友騙光

這次的理由更絕, 竟然是戶頭裡面的錢都被女友騙光......

此時覺得我業障重, 這種甘味人生鄉土劇才有的劇情, 也被我遇上了!

這位房客從開始租下開始, 不要說準時匯款, 即時催了很多次, 也是不會繳納. 

所以我鐵了心, 開始每隔幾天就問一次, 問到他繳款為止!

嗯......理由越來越瞎, 我覺得好像遇到了詐騙集團.

房客欠了三個月(1~3月)租金沒繳, 請他立刻搬走, 結果他還能討價還價,

要給他時間整理行李並整理環境, 然後4/10會把欠款還清.

不過已經歹戲拖棚, 如果我再相信這位房客, 讓房客跑了,

那豈不是今年都沒收到這位房客的租金?

於是跟這位房客約時間, 利用抵押證件的方式避免這位房客中途跑走,

畢竟這位房客信用早已破產了!

約定好的時間, 這位房客也是一直跳票.

剛好這個時期, 新聞報導一堆房東跟房客的租屋糾紛,

甚至有房東在催繳房租的過程中身亡的消息.

有鑑於此, 很怕隔天登上新聞頭版, 所以約個中午時間, 然後找朋友一起去.

隔天中午終於見到這位房客, 要跟房客拿證件, 結果他根本就沒證件, 這是什麼原因呢?

原來他有在其他地方借錢!

天啊! 當初如果我能請他出示證件再租給他, 就不會發生現在的問題了!

不過扣掉押金, 還欠兩個月, 沒證件可押那怎麼辦?

遇到這麼皮的房客, 心中也要有認賠的打算,

只好請他用分期付款的方式償還剩餘租金!

給這位房客分期的機會, 但欠款狀況依舊, 沒有改善空間, 甚至已讀不回.

合約上有他的監護人的電話, 打過去才發現, 這位房客早就被他媽媽趕出家門了,

所以即使她兒子欠房租, 她也不會替他還清.

最後搬出報警處理, 才讓房客出面繳納, 但也無法償還全部金額.

問他為何已讀不回? 他回答是手機螢幕摔到, 只能看不能回覆, 挖哩勒......

這情況太誇張了, 我也不想繼續讓這位房客住下去,

多住一天, 對自己也是種折磨, 所以請他5/1結清餘款並搬離.

最後結局呢?

5/1見到這位房客, 並清點房間物品, 當初約好這天還款, 但他說身上沒錢沒證件,

即便到現在, 還是用同樣的理由搪塞: 等我10號拿到薪水才還你!

後來, line他的訊息根本就不讀不回, 剩下7000多元的房租也只好認賠了!

從這次的經驗可以學到:

因為有訂租約給房客, 法律上這間房間就會變成他的私有空間 (即: 使用權),

在租約有效期間, 即使房客不繳租金, 做以下動作將會侵害房客使用房屋的權利: 

1. 強制罪: 斷水斷電、直接換鎖. (台電、台水因為房客沒繳水電費才斷水斷電除外).

刑法第304條：「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害他人行使權利者, 處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金. 前項之未遂犯罰之. 」

2. 侵入住宅罪: 房東直接開鎖進入房間, 將房客的物品清除.

刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者, 處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金. 無故隱匿其內, 或受退去之要求而仍留滯者, 亦同.」

那要怎麼做才不違法呢?

必須在終止租約的條件下

房東可以終止租約、不必等到租約屆滿就趕人的條件:

1. 房客不當使用使用房屋, 房東阻止後, 房客行為並未改善.

2. 房客欠繳租金達兩個月, 押金需先扣抵 (即欠款達到4個月以上), 房東定期催促後, 房客仍然不支付.

《土地法》第100條第3款：「房客積欠租金, 除了以擔保金(押租金)抵償外, 達兩個月以上時, 房東得收回房屋.」

3. 契約裡面明定可以終止租約的情況.

終止租約後的動作:

1. 留下通知房客繳房租等各種證據的方式: 存證信函、電話、訊息、line或是簡訊.

2. 再次向房客表明他已經連續兩個月沒有繳交租金,  必須終止租約並限期搬離.

3. 房客超過期限不搬離時, 向法院提起民事訴訟, 要求房客搬走.

4. 取得勝訴判決之後就可以走強制執行程序, 找鄰里長或員警等公正第三方在現場作證明, 才可以換鎖、斷水斷電、清空物品 (不要丟棄, 先放好通知房客領回), 最後收回房屋.

法律上是保護弱勢的房客而設定, 

如果房客一開始就擺明不想付房租,

那走到法律這一步是很花時間的,

且訴訟期間房東也是沒有租金收入!

事先預防很重要, 這邊用7000元的教訓與大家分享一下:

1. 設定租客類型, 例如只租園區工程師、上班族或學生之類的.

2. 租金不要設定太低, 設定太低容易引來素質不好的租客.

3. 簽約時, 需要跟房客拿身分證件或工作證核對身份, 並留下影本.

4. 如果房客無法付押二租一, 就不要簽約.

5. 簽約時記得請房客留下父母或配偶的電話, 以供有事可以聯絡.

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政府為了保障社會弱勢族群的居住權益, 並活化房東手邊的現有空屋, 祭出只要房東成為公益出租人或是委託包租代管業者, 租金收入都有特定金額的免稅額度, 甚至還有減免房屋稅與地價稅等租稅優惠, 這麼好康的事情一定要趕快了解一下!

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