為什麼不能買法拍屋？

因为很多人对于法拍房的认知还停留在是问题房子，不好处理，都在说莫贪小便宜，否则会后悔不已。

我统计了下，大家关于法拍房问的最多的问题：

“在哪里能买到法拍房？”

“法拍房真的能买吗？”

“法拍房那么便宜，买来靠谱吗？”

为此，我近期也特地关注了法拍房市场，并向专业律师做了咨询，以下总结五大点跟大家分享一下，篇章有点长避免后面找不到，建议可以收藏关注慢慢看。

法拍房在哪里买？

对于普通人来说，最常用和最方便的渠道就是一些选房渠道

这里给大家分享一个，很多人最近在使用的‘’怪兽选房小程序‘’

从价格上来看，起拍价平均比市场二手价低很多，看着十分诱人。

我好奇的点开了其中一套法拍房，里面有很多信息需要注意，尤其是以下两点。

首先，需要先交纳总价10%的保证金，才有资格参与拍卖，上面会有具体的数额。

其次，拍卖页面上会公示房子的法院公告 了解清楚风险情况，这个大家一定要仔细阅读，关于法拍房的情况都有介绍，需要注意的是上面的信息也许并不是房屋的完善情况，需要自己去做尽调。

当然，就想凭着几页法拍页面，就像弄懂法拍房，那简直就是too young too simple。

法拍房到底是个啥？

通过查询相关资料和咨询专业律师关于法拍房的问题，在得到详细解答后，也尽可能为大家简洁、准确的整理出来：

1.房子为什么会被法院拍卖？

民事判决书或者调解书生效进入执行阶段后，在被执行人无法履行或拒不履行债务，但名下有房屋的情况下，法院会通过司法拍卖的方式，强制执行被执行人名下房屋，该房屋也就是俗称的“法拍房”。

通俗点讲就是还不起钱，法院执行拍卖你名下的房子拿来抵债。

而债权方为了尽快脱手，通常都是低于市场价对房屋进行公开拍卖，所以法拍房通常的标签就是低价。

说到这里，有必要提醒大家一下，当下法拍房很多都是“弃房断供”的房源，所以劝告刚需群体买房要考虑好自身需求和房贷负担能力，如果带着投资的心态去加杠杆买房，当资金链断裂时，“弃房断供”的后果只能自己默默承受。

2.法拍房流程如何？

司法拍卖可通过线下选定拍卖机构，也可通过阿里拍卖等平台进行网络司法拍卖，竞买人通过司法拍卖取得房屋所有权并支付对应款项。

流程图是简单的，但是实际操作上还有很多需要大家注意的点。

如在查公告中，都会有竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”，这里面有很多关于房子的具体信息。

在法院的公告里经常会看到被执行人居住，未腾空等等字眼。这时候大家就需要多加注意，很多时候不敢买法拍房就是因为这样，后面会有很多扯皮的事情发生。

如未腾空，里面有老人或者伤残人士生活居住在此，你认为你还能顺利入住？

其次参加拍卖是需要缴纳保证金，通常为起拍价的10-20%，交了钱的人才有资格参与竞拍，如未成功，保证金会自动退款，如果成功，保证金将会作为房款的一部分。

虽然拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。

需要注意如果最后你因为种种原因悔拍，保证金没收，情节严重还有禁拍的处罚。

最后就是竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。这里除了契税，还要注意房屋是不是有大笔欠费之类的麻烦事。

所以实际上法拍房是有隐形成本的，这一点大家需要注意，在购买之前，应该充分了解房屋，合理竞价，设置心里价位，这样你才能达到捡漏的效果。

想看有哪些捡漏房，可以借用工具方便去了解哦

看着流程图是不是有种法拍房是很靠谱的东西，毕竟法院这种公权机构拿出来拍卖的，是具有法律效应的。

但是在实际案例中，你会发现法拍房问题确实多多。

那是因为法院在很多实际问题上并不能帮助你执行解决，而是靠你自行处理，这就带来了很大的负面效应，因为绝大部分的人是处理不了法拍房后续带来的问题。

所以大家可别以为交了钱，法拍房到手，一切就万事大吉。

法院虽然对被执行人有处置权，但房子拍卖之前，已产生的长期租赁、未办证，甚至房子拍卖后，却被恶意占有等问题，是法院难以介入和解决的。

下面就给大家说说在现实中遇到的关于法拍房的坑。

一、长期租赁合同

买卖不破租赁，若房屋拍卖前，与其他人签订了长期租赁合同，那么即使竞得人获得了所有权，也一样要代替原屋主，履行租房合同，且法院无法破坏。

二、无法办理产权过户

因开发商原因或其他原因，房屋未取得不动产证或者无法办理房产证，则会存在无法过户的风险，所以在竞拍之前需要多次多加了解。

三、清场困难

由于法院不负责法拍房的清场工作，若是过户后，出现原屋主不交付房屋、恶意占用，甚至还有第三方居住人群，那就很难入住。

总而言之，为了避免在竞得房子后，出现各种纠纷，建议大家，在竞拍之前，多了解被执行人债务情况、到不动产中心查询竞拍房屋的情况。

一定要到现场去了解房屋实际居住、装修、出租、拖欠费等情况，掌握的信息越多，对竞拍及竞拍后的交付越有利。

四、遇到凶宅

在公告中并没有说明是凶宅，后期在周围邻居的聊天中才知道，所以如果在意这一点的，一定要事先做好房子尽调，有这种忌讳的也直接PASS。

那法拍房在法理上是合理的，但是现实中坑又不少，回到大家最关心的问题上。

法拍房到底能不能买？

其实，事物存在既有道理，万事万物都有两面性，只是看我们如何去对待而已。

就像我有个朋友之前就是低于市场价30%捡漏了一套法拍房，而且后期也没有遇到什么扯皮的事情。

不过，人家是真的付出了心血的，光跑现场和去查明房屋的底细就花费了很长的心血，最后确定房屋是干净的才最终决定去购买。

所以也是在告诉我们，再确定购买法拍房之前，前期工作一定不能少，越详细越好，你前面的流的汗，就是后期让你更少的流血。

当然，不是很多人都有这样耐心和毅力，愿意为法拍房去做尽调，如果是这样，我通常都会说那不建议你去购买。

尤其是一些“小白”，见到房价便宜，想当然地以为经过“法院”的手，房子背后各种纠纷就已经“理清”了，其实并不然。

在这里也不建议刚需去购买法拍房，因为你的抗风险能力并不强，想在法拍房上捡漏，很难讨到大便宜。

那法拍房到底适合怎样的人群呢？

我认为法拍房更适合有一定资金实力，抗风险能力比较强的投资者，即使遇到扯皮事情，也是能拖能耗，能在时间维度上获得最后的胜利。

当然不管是投资者还是刚需，没有谁的钱是大风大浪吹来的，谁也不想买房这件喜事到最后成为扯皮的事情，那就太没有必要了。

所以还是那句话，法拍房购买前对房子的尽调一定要做到无微不至。可以用（怪兽选房小程序）

尤其是要收集了解该房产和原房主的情况、债务信息，有遇到不能接受的情况，就尽量别下手，避免后期纠纷。

法拍房，真不是一般的玩家能玩得转，一不小心，遇到雷了，有可能血本无归。

当然，如果你真头铁，对自己实力无比自信，就想投资法拍房，觉得能够处理突发事件，那关于购买法拍房从纯商业的角度给你一些意见。

一、法拍房确实有价格优势，相比二手房捡漏，法拍房的利润空间会更高。

二、设置心理底价，切勿盲目加价，记住你的目的是为了捡漏，不是赌气，价格越低，利润才会越高。

如下图（怪兽选房小程序）可以添加监控，随时随地更新实时信息推送到你手机，方便你了解房源信息。

三、需要记住法拍房交易增值税、契税都是由你来付，如果有前期拖欠的水电、物业等费用也是你来支出，在计算成本的时候一定注意这个点，是否在你能够承受的范围，后期是否还有利可图?

四、切勿盲目购买法拍房，不要贪一时之便宜，如果你纯粹是买来投资，那必然要关注房子的流通性，毕竟后期你是要变现的。所以要买就买地段不错，成色好、带装修的小户型，这才是具有投资价值的法拍房。

最后，希望真想买法拍房的购房者，都能顺利避坑，如愿买到心仪的房

記者張菱育／台北報導

有便宜的好屋人人都想買，如果透過法拍程序還有機會買到便宜法拍屋，但是撿便宜的同時，也是一種「賭注」，法拍專家揭露5大法拍屋注意事項，提醒民眾在投標法拍屋之前，要多留意的地方，這樣不僅能買得安心，也能避免踩雷。

▲買法拍屋雖然能夠撿便宜，但還是要注意隱藏地雷。（圖／記者張菱育攝）

一、無法先看屋：法拍屋跟一般的房子不一樣，不像仲介的房子可以帶看，法拍屋是看不到房子內部的。

二、7日內繳足所有價金：買法拍屋跟一般的房子的買賣順序不太一樣，在買賣過程的付款方式也不同，買法拍屋必須7天內就要完成所有的繳款程序。

法院規定，在投標當日，要先準備法拍屋底價的2成保證金，得標後，7日內要繳足剩下的8成現金，但是法拍屋也能貸款，最好在投標前，先找到願意做法拍屋貸款的銀行，進一步確保得標後，能夠順利付清所有款項，

三、詳讀法院拍賣公告內容：要詳讀法院拍賣的公告，看該物件是否有承租人或佔用人，另外也有可能會寫到「禁止處分」，意思是說，得標人標到法拍屋後，法院雖然會提供權利移轉證書，但是得標人必須向法院請求解除禁止處分，法院塗銷後，得標人才能辦理權狀登記。

四、法院不提供瑕疵擔保責任：法拍屋不像一般房子一樣有瑕疵擔保，因為法拍屋是法院代為行使權力，所以法院不負責任何瑕疵擔保。

五、遇不點交的衍伸費用：如果法拍屋遇到不點交，可能會有一些衍伸費用，包括訴訟費、佔用人的搬遷費用等。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙指出，雖然法院規定，投標人標到法拍屋後，7天內要繳足價金，但實際上，部分銀行有提供法拍貸款，會根據房子的區域位置有所不同，蛋黃區可貸8成、蛋白區可能6成左右，

此外，楊敬熙建議，如果對拍賣公告不了解的民眾，或是遇到不點交、無法處理的法拍案件，都可以詢問不動產拍賣協會，請教法拍專家之後再出手。

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