租期未满要卖房 房客该不该搬走？律师：房东无权让房客搬走！更新：2018-03-05 16:20:49 来源：分享到：  编辑：尹可 达州日报网消息 “租期才过半年，房东就限定我这个月要搬走，这个合理吗？”4日，达城市民刘先生焦急地向达州晚报“丁山帮办”栏目反映称，房东突然告知要卖房子，将退还所剩房租费，让他们尽快搬走。可他们根本不知搬去哪儿？该不该搬？ 房客：租期未满 遭遇房东下“逐客令” 据刘先生介绍，2017年9月底，他在通川区北外租了一套房子，租期是一年，当时还签了租赁协议。上周周末，房东突然给他打电话说，房子已经卖掉，并承诺会将剩余的房租退还并给一定补偿。而面对突如其来的逐客令，把他搞得一头雾水。 “合同还没到期，怎么能中途赶人走？而且还没有提前跟我说明。”刘先生迷惑不解地表示，既然房屋在租期内，房东想卖房也应征得他的同意或者打声招呼。对此，他把自己的“想法”告诉房东后，房东却声称：“自己的房子由自己做主！”双方为此事闹得很不愉快。 律师：合同有效 房东无权让房客搬走 对于刘先生的遭遇，记者就此联系了达城天仁和律师事务所，该所朱凯律师解释说，合同是双方当事人意思自治的具体表现，双方当事人均应诚信履行相关合同义务，房屋租赁合同亦是如此，只要房屋租赁合同合法有效，出租人在对外出售已出租的房屋时，应当在合理期限内通知承租人，并在同等条件下优先保障承租人的优先购买权。 同时，按照合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。所以房东将房子出售，即表示所有权发生改变，但因为租赁合同没到期，合同就继续有效，房东无权让刘先生搬走。因此，他建议，双方协商解决。 房东：经过协商 让房客住到合同期满 随后，通过刘先生提供的电话号码，记者与房东何先生取得联系。何先生表示，在租房时已经口头跟刘先生说过，有可能在租期内将房子卖掉。因此，他在租期内卖掉房子并没有违反协议。另外，何先生认为房子是他的，想卖就卖，为啥还要经过租客同意？ 最后，房东何先生坦诚，在租房合同里并没有写明在租期内收回房子的约定。对此，记者把律师的观点一一向房东何先生进行了转述，何先生称自己考虑考虑。截至发稿时，何先生给记者来电表示，他已经跟买房人协商好了，让刘先生租住到合同期满。 （达州日报社全媒体记者 罗丁山） 房东卖房租客被“退租”，租客权益该如何保障？ 《请叫我总监》是一部以投资为主题的职场轻喜剧，讲述了拥有投资梦想的宁檬（女主角）大胆追梦，从一名秘书逆袭成长为金牌投资人的励志故事。剧中，有团队的协作共赢，有职场的人情世故，也有职场小白的历练蜕变，多段故事情节涉及法律问题，让我们从法律的角度进行解读和分析。 情节一：十拿九稳的项目险些被截胡 既明资本投资公司打算投资奇林家居项目，并已完成了市场尽调等前期准备工作，只等双方签署投资协议书。然而就在这时，奇林家居公司却与另一家投资公司彩凰资本进行洽谈，并准备甩开既明资本，与彩凰资本签约。 问：如果奇林家居公司真与彩凰资本签约，是否应赔偿既明资本公司损失？ 答：当事人为了缔结契约，前期要进行接触、磋商、谈判等，这都属于缔约的过程。在这一过程中，随着双方联系的深入，公司之间的利益互联也会更加密切，相应地彼此间的信赖也会随之增长。各方当事人相信未来能够成功签约，所以会作出更充分的前期准备，比如备足资金、预备场地、扩充人员等等。 这个时候双方已由原来的普通关系进入到一种信赖关系，双方互负一定的附随义务，例如互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实等。如果当事人违背了附随义务，并破坏缔约关系，就构成缔约过失，应赔偿对方信赖利益损失。 民法典第500条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。 从司法实践来说，缔约过失责任的赔偿范围，主要包括缔约合同的支出、所受损失等。 在剧中，既明资本已经完成前期投资尽调，双方经过多次磋商，对投资合同的主要内容也基本达成一致，“这个项目已经没有别的障碍了”，双方只待签约。此时奇林家居若舍弃既明资本而与彩凰资本签约，就构成缔约过失，应对既明资本为签约付出的成本等损失承担赔偿责任。 情节二：房东出售房屋 宁檬被迫搬家 房东阿姨将宁檬租住的房子卖了，答应将剩余租金退给她，并让她抓紧时间把房子腾出来。因工作繁忙，宁檬没顾上搬家，房东一直电话“轰炸”，催促她尽快搬家，宁檬答应第二天就搬走。老板石英偶然得知宁檬被“退租”，体谅她租房不易，将自己闲置的公寓借给宁檬居住。 问：房东阿姨突然“清退”的行为是否构成违约？ 答：为了保护租赁关系的稳定性和承租人的居住利益，民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。 具体来说，原来的房屋租赁合同并不会因为房屋被售而自然终止或者解除。房屋出售后，新房主获得了原房主在租赁合同中的权利，例如租金请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权等，也承担对应的合同义务，例如维修房屋、保证房屋正常使用等。租客的居住利益不会受到影响，只是房东从原来的“老房东”变成现在的“新房东”。 此外，为了更充分地保障租客居住稳定性，民法典第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。这就是承租人的优先购买权。 具体来说，房东应该告知租客，他准备卖掉该房屋的相关事情，租客在同等条件下可以优先购买该房屋。 民法典第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 也就是说，如果房东没有履行告知义务，导致租客错失购买该房屋的机会并造成相应损失时，租客可要求房东进行赔偿。 在剧中，一方面，根据“买卖不破租赁”原则，宁檬与新房主之间已经自然形成租赁关系，所以她有权继续在该房屋内居住。在租赁合同履行期间，房东擅自解除合同，并让宁檬返还房屋的行为构成违约，应承担违约责任。另一方面，房东事先没有告诉宁檬她要卖房，也没有问宁檬是否有购买该房屋的意向，就将房屋卖给了其他人，这一行为侵害了宁檬作为承租人的优先购买权。 （作者：北京市房山区人民法院 瞿叶娟）
崔媽媽：惡質房東為售屋 房客慘遭驅離 【口述／崔媽媽基金會 整理／蕭可渝】租屋時，若發生付了租金但是房東突然反悔不租，或是房東要出售房屋，要求房客搬出去的爭議，因此，針對租屋前到租屋後的付訂時，要注意的細節，崔媽媽基金會提出4大應注意事項。 尋找租屋處時 4大注意事項 第1點：需求 租客要先確認房屋的交通狀況、周邊生活品質、租屋處的安全、防災設備、家電和家具設備是否完善、室友生活習慣與狀況等，是否有符合自身需求，再決定是否承租。 第2點：確認房東身份 盡量了解房東目前住哪、聯絡方式、是否為投資客、是否有職務代理人等，畢竟若房屋若需要修繕時，不會因為房東住太遠，或房東為投資客，只關心是否有收到租金，較不願處理房屋的問題。 第3點：訂金費用 租客在付訂金時盡量不要付太多，一般來說，訂金的金額應為月租金的10分之1，或以不超過3000元為原則，但若是學生租屋，月租金為5000~7000元的低單價物件，訂金則以不超過1000元為原則。 第4點：訂金收據及租屋證明 付訂金時，寫清楚承租雙方名字、聯絡方式、房屋地址、房屋保留期限、違約事項、入住時間以及訂金金額，並與房東確認日後訂金可轉為押金或房租等，雙方簽名並各執一份收據證明，以保障權益。 案例1：已付訂金 但是房東為了賺錢租給別人 曾經發生有房東為了將房屋盡快租出，而發生「1屋2租」的狀況，陳小姐原本已向房東表明願意承租房屋，且已經支付訂金，但是後來有房客願意出更高的錢承租，房東就把房屋租給後來的房客，陳小姐氣不過，向房東理論，就算房東願意出雙倍的違約金，陳小姐還是難以接受。 案例2：房東突然要賣房 要求租客搬走 另外，劉先生已搬進租屋處1個月時，房東突然告知該房屋將出售，要求他要在1個月內搬離，讓他非常不知所措，不僅要趕快尋找新的住所，還要準備搬家時間與費用，也是另1筆開銷。 房東違約 可根據合約要求解約或賠償 崔媽媽基金會指出，若房東有違約的情況，像劉先生可根據合約的約定時間繼續居住，或是根據合約上的解約條件來向房東要求解約或賠償，或是若房客已經申請網路、第4台、小孩轉學等的各項費用，再加上搬遷的支出，皆可向房東協調要求違約金。 相关知识推荐
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房东 突然 不 租
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