Ifrs全部完工法

On May 14th, 2009, the Financial Supervisory Commission（FSC） has declared the roadmap of full adoption of IFRS（International Financial Reporting Standards） in 2013 in Taiwan. The biggest challenge should belong to the way of construction revenue recognition may have significant changes, then the impact to the construction industry, financial position and operating results. Construction works in the long-term contracts if they meet the definition（of a duration of more than one year contracts） who, using IAS 11 "Accounting for long-term contract standards", or should be in accordance with IAS 18 "Revenue" of the regulations. Therefore, the construction industry in recent years after the contract works, you have to face the internal accounting system conversion, attention to international accounting standards and of the various provisions of the Financial Accounting Standards, which not only allows companies costs, should be greatly affected by different ways Project profit and loss, makes the financial statements into the Financial Accounting Standards International Accounting Standards during the financial information presented, not as good as the previous way of recognition, thereby affecting the investor's professional judgments.
Then, this study completed in the proportion of IAS 11 applicable law replaces FASB 11 completed the long-term contracts under the law of all the major builders to re-calculate the construction of a contract revenues, construction costs, operating income and net income; Quarterly cash flows from the simulation showed that the loss ratio method using the completion of completion method is greater than all the profit and loss, which shows that import IFRS earnings after the cost of different identified could affect the profitability of the construction industry.

A：您好，在IFRSs下營建業對交易結果可以可靠估計衡量係採完工百分比法，若無法可靠估計衡量，係採成本回收法，並無全部完工之適用。以建屋預售型態的建設公司，若商品主結構無法任由消費者修改，則屬商品買賣，係於商品點交時認列收入，若商品主結構可任由消費者修改，則屬勞務提供，應依照建造合約之規定採完工百分比法或成本回收法。(附帶提及，呂會計師所建議引用之PPT係本人所撰寫)

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小企業處「強化中小企業財務能力計畫」（111年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題，惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意，如您針對回覆文字有所疑惑，或產生更深入相關財會問題，建議可直接與本計畫工作團隊聯繫，本團隊將了解您的問題及企業基本資料後，協助詢問榮譽會計師後再行回覆，亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務，執行團隊聯繫電話：（02）23328558 #351劉專員)

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IFRS制度上路　建商推案型態轉變

2013-03-04 10:45 列車長

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[房地王/吳正治報導] 不管今年房地產市場景氣有沒有變好，準備買預售屋的民眾都要關心建商的財務狀況，因為萬一建商收了民眾的訂金、簽約金、開工金，房子卻蓋不下去，民眾的損失就太大了。不過，眼尖的民眾應該可以發現：怎麼今年初有些建商的營收出現暴起暴落的現象？我的預售案建商會不會倒閉啊？

▲民眾最怕買了預售屋，建商卻出現財務危機。 其實民眾不必太擔心，有些建商的每個月業績出現暴起暴落的現象，這都是因為2013年起，所有上市公司的營建公司被政府要求必須全部實施「國際財務報告準則（IFRS；International Financial Reporting Standards）」制度，以便和國際會計規定接軌，使得今年建商入帳營收的計算方式不同。 而這樣的營收計算的改變，也會影響建商的推案及行銷策略，想買房子的民眾也要略懂一二，才能趁機撿到好房屋。

入帳方式影響建案型態

要弄懂IFRS制度之前，要先暸解建商是怎麼認列預售建案的。以前建設公司的業績認列方式有兩種，分別是「全部完工法」和「完工比例法」。

▲完工比例法可促使建商加速蓋好預售屋。 「完工比例法」是指這個預售案的銷售率達到70%，或是預收民眾的訂金、簽約、開工款達到總成本的15%時，這家建商就能夠依工程進度的比例，認列這個預售建案的每個月獲利。 IFRS的制度則是一律採用「全部完工法」，也就是建商要等到這個預售案全部蓋好並辦完交屋手續，才能一次認列已經銷售、交完屋的金額營收，造成當月營收及獲利暴衝的現象。

▲現在建案必須全部完工之後，建商才能入帳計入營收。 這些年來國內的房地產市場景氣暢旺，預售建案要創造出70%的銷售率相當簡單，因此大部分的建商都採用完工比例法，不採行全部完工法，這樣每個月入帳的業績也會比較平均。 但是現在被規定一律採行IFRS的認列制度之後，建商為了日後能有穩定的營業收入金額，紛紛增加轉投資飯店或百貨商場（例如鄉林建設的涵碧樓飯店、冠德建設的環球購物中心、日勝生經營京站百貨）的業務，一大堆建商高價搶地、建案價格隨之拉高的情況也會跟著減少，對民眾而言，算是好的消息。

分期推案變多

而且建商的推案策略也會朝「穩定推案」的方向進行。舉例來說，過去房地產市場很熱，有些建商「3年不推案，一推案就吃3年」，現在則要改成每年固定都要推案，房市裡的各季節時段的建案都會因此增加，民眾可以一整年精挑細選自己喜歡的建案。

▲擁有大片基地的建商，採用分期推案的情況會越來越多。 對大型建商而言，擁有大片基地的預售案推出方式，會比以前更加遵行「分期推案」的型態，例如興富發與宏泰人壽在淡海新市鎮的「海洋都心」預售案，以及遠雄建設在桃園平鎮推出的「遠雄龍岡」預售案，就是各分三期推出。 民眾則是因此多出了選擇的機會，也可以慢慢等待後期更好的產品規劃建案，不必被房市廣告影響而急著下訂購屋。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw

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