法 拍屋可以 贷款 吗

「資金籌措」一向是買法拍屋的重要課題，買法拍屋除了投標時繳交的保證金外，得標後7日內需把剩餘的款項一次付給法院，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶，並且向銀行申請房屋貸款。但在短短7天內就要籌出一大筆金額付尾款，對一般買法拍自住的民眾而言，幾乎不可能達成，又此時民眾因尚未取得產權不能辦房貸，是故銀行推出「法拍屋代墊款」服務，協助民眾繳清尾款。

「代墊款」是短期無擔保貸款

代墊款服務屬於短期型貸款（2～3個月），利率較一般房貸高，目前市面上以4%～12％不等，審核過程嚴謹，通常在取得「不動產權利移轉證明書」後，就會由承作代墊款的銀行進行設定，並轉為利率較低、期限較長的一般房貸。且因為代墊款服務屬無擔保貸款，故對銀行而言，風險較高，並不是每一間銀行都願意承做。所以民眾若想標購法拍屋，第一步應向自己經常往來的銀行詢問，看他們是否願意承做「法拍屋代墊款」的業務，或可向這間法拍屋的債權銀行申辦代墊，成功申貸的機率會比較高。

法拍屋代墊款成數最高8成

找到願意承做的銀行，接下來則是要根據個人信用狀況及法拍屋案件狀況，請銀行評估代墊款的貸款額度及利率，通常信用良好者，可代墊到得標價的70～80％，也就幾乎等於是全部尾款由銀行代墊。但實際代墊成數仍需視銀行評估而定，可能會因為個人信用狀況、法拍屋個別條件而減少，若代墊款不足的部分，還是需要得標人自行籌措完成。

投標前就應預先申請「代墊款」

此外，因為銀行評估作業時間較長，而繳交尾款又有得標後7日內給付的時間限制，且部份個別條件差的法拍屋，如凶宅、海砂屋、不點交等案件，銀行是拒絕受理代墊款申請的。故為避免得標後，才發現不能申辦代墊款的窘境，建議民眾在進場投標前，就要找到願意配合的銀行，並提供欲競標的法拍屋物件，請銀行預先評估看是否可以承作代墊款。

華南金獨家！「代標+代墊」同步服務

競標法拍屋的流程繁瑣，籌措資金又是一大難題。因此，華南金AMC獨家推出「法拍好伴」，與華南銀行攜手共同服務，在受託代標簽約完成後，代標服務與代墊款申請同步啟動，一方面提供投標前的評估服務；同時另一方面，提供客戶「華南銀行代墊款」相關資訊。一般而言，代墊款優惠利率4～6%，代墊款額度為得標價的7~8成(註1)。在投標前就確保尾款資金無虞，減少客戶自行籌措資金的困擾，讓買法拍屋就如同買一般房屋一樣輕鬆容易！

Cathy發現，很多朋友都以為買法拍屋必須要全額繳清，不能貸款，常常因為資金不足，而卻步。

其實，標法拍屋是可以貸款的，只是程序上跟一般房屋買賣的貸款有一點點不一樣而已。

在這之前，有些先後程序，你必須要懂。

首先，你必須要先準備一筆 #保證金，通常是法院公告底價的2-3成。(台中為3成)。就如同你在買一般中古屋時，需要準備的自備款(簽約金、用印款及完稅款)是一樣的意思。

若你很幸運的得標了，這筆保證金將會被法院收下，而剩下的尾款(也就是得標金額扣掉保證金後的金額)，法院會開立 #尾款繳款單 給你。這筆尾款必須在七天內(含假日)於法院繳清，法院才會核發 #權利移轉證明書 (類似所有權狀的意思) 給你。(這權利移轉證明書，還是要拿到地政機關去辦理登記喔!也就是 #過戶 的意思。)

目前市面上只有少數銀行有提供 #代墊服務，如果有找到適合的銀行幫你代墊尾款的話，在繳清尾款到過戶的這段期間，尚無法設定抵押權，通常銀行會先使用信用科目來貸款給你，幫你在七天內把尾款繳清。

你只需支付過戶前的代墊利息(依天數計費)及銀行開辦費，過戶後就可以轉成一般房貸囉!

這代墊期間的利息，通常會比一般房貸高些，通常你需要支付利息的天數，大約會落在30-45天左右，甚至更短。

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通常Cathy講到這裡，朋友就會問︰「這麼麻煩！還要多付利息，倒不如去買一般中古屋還比較省事！」

所以阿，Cathy才會這麼喜歡會做功課的委託人，不管你是要標購法拍屋還是買一般的中古屋，都應該把 #啟動資金 及 #還款能力 計算好才是！

那如果，多花了1-2萬的利息，讓你標到比市價便宜至少50萬的房子，你還會覺得不划算嗎？

如果你對於法拍屋的代墊貸款有興趣，想要更進一步了解，歡迎來看Cathy粉專的這一篇法拍屋代墊款的小祕密。

凡具有行為能力暨償還能力之個人因標購法院或公正第三人拍賣點交案件之房地產者。

• 所有權移轉登記前（代墊階段）：2.971%~5.696%（依本行現行指標利率浮動計息）。
• 所有權移轉登記後：依本行房屋擔保貸款相關辦法辦理。

• 所有權移轉登記前（代墊階段）：最長3個月。
• 所有權移轉登記後：最長30年。

• 拍賣物件屬本行擔保品
  最高得為借款人得標金額之九成，惟不得超逾當次拍賣底價與該房地為擔保品於本行設定抵押權金額內之現欠本金孰高者。
• 拍賣物件非屬本行擔保品
  最高得為借款人得標金額之八成，惟不得超逾當次拍賣底價。

• 有關本行定儲指數月指標利率係依台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利率之平均利率訂定之，每月調整一次（公告生效日為每月十五日，如生效日遇假日以次營業日為生效日）。
• 總費用年百分率：
  • 總費用年百分率之計算範例如下：
    假設貸款金額：新台幣200萬元，貸款期間：3個月，貸款利率：2.971%起，各項相關費用總金額：5,300元起，繳息還本方式：按月繳息，總費用年百分率：4.04%起。
  • 本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為主，且每一客戶實際之百分率仍視個別貸款產品及授信條件而有所不同。
  • 總費用年百分率不等於貸款利率。
  • 本總費用年百分率之計算基準日為111年10月17日。
• 相關訊息及詳細貸款利率請參閱本行網站。
• 本行未與任何代辦貸款業者合作，貸款問題或需求請直接與本行洽詢辦理。
• 詳細內容依本行規定為主，本行保有核貸與否以及專案內容變更、終止之權利。

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法拍屋貸款難申辦嗎？申辦秘笈給你一次全到位

現在的法拍屋貸款，除了市場資訊越來越透明，競爭跟以前比起來也多很多，銀行的觸角，從以前不願意承做，之後越來越多銀行看到這一塊大餅，也開始紛紛投入法拍屋的借款市場。 銀行會貸款給你之後，每個月須付給銀行房屋利息或本利攤還即可，讓申貸變容易很多，你也可以輕鬆貸，輕鬆繳，解套資金缺口的壓力。

• 什麼是法拍屋？
• 要去哪裡找法拍屋？
• 何時需要法拍屋貸款？
• 什麼是法拍屋代墊款？
• 法拍屋貸款銀行有哪些？
• 購買法拍屋的限制
• 購買法拍屋的要點
• 法拍屋貸款準備文件
• 購買法拍屋7步驟
• 結語

什麼是法拍屋？

法拍屋來源多是房屋所有權人積欠債權人款項，債權人依照強制執行法將該屋交由法院拍賣，以將法拍金額償還債權人。

通常法院會在房屋拍賣前2周公告拍賣訊息，有興趣的競標者，只要在拍賣當日將寫上價格的標書，連同底標2成的保證金投入標箱即完成競標。若未得標，保證金會全額退還，若得標，須在7日內繳清扣除保證金後的房屋尾款。

房子被法拍的主要原因：

• 積欠銀行債務。
• 積欠個人債務。
• 欠稅。

因以上因素使房子遭債權人強制執行而遭法院拍賣，便形成了法拍屋。因此小至個人欠管理費無法償還，大至建商資金周轉不靈還不出債務，房子皆有可能落入法拍屋，所以在法拍屋中仍能找到相當好的物件。

要去哪裡找法拍屋？

• 司法院官網：輸入指定條件後即可查詢各地方的法拍屋資訊。
• 各地方法院布告欄
• 銀行：土地銀行、板信商銀等銀行也會提供法拍屋資訊供民眾查詢

何時需要法拍屋貸款？

法拍屋貸款方案（代墊尾款）和一般房貸方案不同，投標人與借款人須為同一人，銀行承辦法拍屋貸款（代墊尾款），得標後的多以信用貸款方式承作，法拍屋貸款利率為6％上下，等法院權力移轉書寄達，房屋過戶至貸款人名下，便可轉申請一般房屋貸款， 此時才適用一般較低利率。

法拍屋的資金需求主要分成三個階段，首先是投標之前投標保證金，到得標之後的墊付拍定尾款，以及最後過戶以後的房屋擔保貸款。

法拍屋可能低於市場價格，因此一些青年首購族也會將法拍屋作為買房選擇，但法拍屋銀行代墊款利率高，且自備資金需求較多，想投入法拍的民眾，一定要先評估自身資金狀況；信用記錄是否良好，牽涉貸款核准與否，以及該屋現況條件。

什麼是法拍屋代墊款？

代墊款是短期無擔保貸款，代墊款服務屬於短期型貸款2～3個月，利率較一般房貸高，目前市面上以4％～12％不等，審核過程嚴謹，通常在取得不動產權利移轉證明書後，就會由承作代墊款的銀行進行設定，並轉為利率較低、期限較長的一般房貸。

通常信用良好者，可代墊到得標價的七到八成，但實際代墊成數，仍需視銀行評估而定，倘若個人信用狀況不佳，極可能無法貸到需要的成數；或是這個物件的條件不佳，如凶宅、海砂屋；或是物件根本無法點交，種種會讓銀行承受更多風險的情況下，申貸人就必須要自行籌措不足款項，萬一沒有辦法在七天後付款，法拍屋保證金可能就此有去無回，建議在進場投標前，就要請銀行預先評估看是否可以承作代墊款。

法拍屋貸款銀行有哪些？

雖說不少銀行看見了法拍屋貸款的需求，但由於風險較高，物件條件的不確定性等等，目前台灣實際提供法拍屋貸款銀行只有聯邦等以下6間，可以點選連結了解各銀行詳細的方案內容及貸款條件。

※若申請銀行法拍屋代墊款未過，可以找尋民間房屋貸款。審核條件寬鬆，撥款快速，也是另一種取得資金的方法。

※目前玉山、國泰世華並沒有法拍屋貸款的服務，請小心網路上不時資訊以免受騙！

購買法拍屋的限制

購買法拍屋一般分為自住及投資兩種目的，但是法拍屋因為具有以下的特性，所以能投入、願意投入這個市場的人有限，因此法拍於也才能比低於市價的金額買入。

• 不能看屋，只能從查封筆錄或自行實訪探出端倪。
• 需要高額的保證金，一般為底標價之20％～30％。
• 貸款較一般房貸困難，得標後七日內就要繳清尾款，因此需先找到願意代墊尾款的銀行。
• 得標後需與前屋主周旋，因此最好具備法律常識。

購買法拍屋的要點

購買法拍屋之前，建議先把握以下三個要點，才不會吃虧。

1. 從自己熟悉的居住地周圍選取標的：
   比較熟悉周遭的房屋行情，也比較可能問到房屋相關的資訊，可以請教里長或鄰居等。
2. 僅選擇點交的標的：
   新手不適合做不點交的案件。
3. 請專業人士協助：
   法拍屋的注意事項還蠻多的，最好請有法拍經驗的人或有法律背景的人在旁協助，尋求信譽好的代標業者也是一種好方法。一般代標費用約為得標金額的3％～5％，代標業者會協助點交。

法拍屋貸款準備文件

• 借款人與保證人之身分證影本。
• 拍賣公告。
• 保證金之繳款收據，尚未得標者，暫免附。
• 收入證明。

購買法拍屋7步驟

1. 選定拍賣物件：
   依個人需求及負擔能力選定法拍屋標的。
2. 籌措資金並評估還款能力：
   準備底標價的 20 %保證金，並且須在得標後7日內繳清尾款。
3. 投標：
   取得法院核發權利移轉證書。法院開標後如未得標者，可於投標當日領回保證金。
4. 開標：
   投標當日由競標者中出價最高者得標。若競標者投標價皆低於底標，或無人投標為流標。
5. 得標：
   七天內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得法院核發不動產權利移轉證明書。
6. 取得房屋所有權：
   取得不動產權利移轉證明書後，持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章，到地政事務所辦理所有權移轉登記。
7. 向銀行申請貸款：
   辦妥過戶取得不動產所有權，可向金融機構辦理抵押貸款。

結語

法拍屋的價格，雖然遠低於市場價格，但銀行代墊尾款利率高，加上法拍屋自備款資金需求相對較高，一般人想投入法拍市場，仍有門檻限制，貸款就找我提醒你務必在投標前，先詢問銀行能貸款幾成，做好法拍屋貸款試算，萬一投標後才問，結果銀行無法全數核貸，剩餘尾款就得自己想辦法，屆時沒省到買房的錢，先被這筆法拍尾款逼入困境，得不償失。