Show 全台營建業缺工，交屋日期往後延，已購客權益受損，最近民眾上網留言，原訂今年4月底交屋，但建商提出延後半年，按照合約每日應支付3750元，但建商卻希望更改合約，導致買方額外要多付許多租屋費用。對此專家建議，消費者可從預售屋買賣契約書中，針對開工及取得使用執照期限的規定保障權益。建商需在領得使用執照6個月內，通知買方交屋，若逾期未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。逾期三個月則視同違約，買方可依法要求解約、拿回購屋款項，並索討違約金。 最近網友發文求助，建商原定在今年4月底交屋，合約上也有註明交屋日期，但最近卻接到建商通知，因為缺工因素，導致要延期到10月才能交屋，建商希望和消費者更改合約，但卻影響到消費者要延期在外租屋，額外多負擔租金，如果建商違約，每天就要多付3750元，直到罰到總屋價的15%，算一算大概112萬。但是買方認為，簽約不是簽好玩的，直批「難道建商不能有點規範嗎？」但又擔心過度爭取，建商為了交差，在房屋部分動手腳，或是在拿出不可抗力的條款免責。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，受到肺炎疫情衝擊影響，目前全台營建業大缺工，可以預期將有不少建案會面臨無法如期開工或交屋的狀況。購屋民眾如果遇到建案開工延遲或延期交屋，建議可從預售屋房屋買賣契約書中，針對開工及取得使用執照期限的相關規定來保障自己權益。 陳傑鳴指出，ㄧ般預售屋買賣合約書都會依據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約規定，內容會寫明，預售屋之建築工程的「開工日」與「完工日」，而賣方（即建商）也需在領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。因此，如果建商沒有做到這些契約書上的要求，在不是因為「受天災地變等不可抗力之事由」或「因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」下，建商沒有理由可以延後開工或是交屋的時間。而且，若建商逾期未開工或未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同建商違約，購屋民眾是可以依法要求解約、拿回已繳付的購屋款項，另外再向建商索討違約金。 全球居不動產情報室總監陳炳辰建議，若買方權益受到影響，如果不是天災人禍或政府法令的因素而延期交屋，買方不願意浪費時間和金錢成本，甚至遇到比如從海外訂了大型家俱，卻因為沒有交屋而無處擺放，或是租約到期，沒地方住，還要多支付租金等，可以主張合約上已約定完工的日期，要求建商賠償。
天時地利不動產總經理張欣民指出，民眾若遇到延期交屋的情況，造成損失，建議可以照著合約走，不過以該個案來說，消費者要自行多給付的租屋租金在合約中若沒有約定，這部分的損失可能要面臨自行吸收。不過也有建商會提出因為外部因素的變動，希望額外磋商，要看客戶是否能接受，若無法接受，還是要照著合約走。（林佩萱／高雄報導） ／圖片來源：freepik.com／  大家好，我們今天要來和大家討論，關於「預售屋無法交屋，應該如何向建商求償？」的法律問題，因為，預售屋從銷售至房屋實際完工之日，其日程恐怕長達數年之久，當中又常因建材原物料上漲、營建業缺工、適逢大雨天災等因素，而必須一再推遲原定的完工期限，此時消費者應該要如何向建商爭取自己的權利呢？有哪些項目是可以請求建商賠償的呢？ 因而以下，我們將會用一個實際的案例，並以「預售屋買賣定型化契約範本」為參考，與大家討論幾個相關的法律問題： 一、預售屋無法如期交屋，消費者應該怎麼保障自己的權利？ 二、有哪些項目，是消費者可以向建商請求賠償的呢？ 三、法院如何看待今天的案例呢？ 【蓋到何年何月才會好的預售屋？】Ａ向Ｂ建設公司購買一棟預售屋，雙方並簽訂房屋、土地買賣預售契約，約定房屋的建築工程應該在104年8月31日完工，然而，不論Ａ後續於104年12月抑或是105年1月間，均未見Ｂ建設公司有任何在工地開始施工的跡象。 因此，Ａ便於104年12月、105年3月依照雙方合約約定，寄發「解除買賣契約，並請求支付遲延利息與違約金」的存證信函予Ｂ建設公司，然而，Ｂ建設公司於收受上開存證信函後卻拒絕賠償。請問此時法院將會如何看待這個案例？ 一、預售屋無法如期交屋，消費者應該怎麼保障自己的權利？一般建商與消費者簽訂的預售屋契約，多是屬於建商一次與眾多消費者簽訂同一契約的狀況，此時，契約的條款通常是由建商單方面擬定，而消費者則較少有磋商的機會，因此，此部分常有「預售屋買賣定型化契約範本」的適用，尤其關於交屋延遲、解除契約的賠償方式，更是規定在當中的第12、24點之中。以下我們就節錄給大家參考： （1）遲延部分：十二、開工及取得使用執照期限 （一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。 依照該範本第十二點（一）1.、2.規定，僅有在天災地變等不可抗力、政府法令變更或其他非可歸責的事由發生時，建商才可以延後完工與取得使用執照的交屋期限，否則建商即屬於逾期交屋，必須支付遲延利息（每日按已繳房地價款依萬分之五單利計算）給消費者。 （2）違約部分（如該範本所示：遲延3個月）：二十四、違約之處罰（節錄） （一）賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 （三）買方依第 1 款或第 2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 （五）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。 依照該範本第十二點（二）後段規定，當建商遲延超過3個月時，就屬於違約的狀況，即須依照契約的違約條款來處罰；而違約處罰的部分，建商則應循該範本第二十四點的規定，返還消費者（1）已繳之房地價款、（2）遲延利息、（3）違約金（不得低於房地總價款百分之15），不過這裡的賠償金額並不得超過已繳的房地價款。 二、有哪些項目，是消費者可以向建商請求賠償的呢？以上開所舉的範本為舉例，我們可以知道當建商在延遲交屋期限的3個月後，消費者即可解除契約，此外，若雙方僅是依照該範本第24點規定約定違約需支付違約金，而沒有另外的約款的話，雙方的違約金即屬於「損害賠償總額預定性違約金」，此時讓消費者不須舉證證明自身因建商違約而受之損害，就可以請求違約金。 民法第252條 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。 不過法院對於違約金的數額依照民法第252條規定，是具有酌減權的，因此，也曾有法院認為建商遲延交屋，已經對消費者造成同時段無法使用預售屋之損害，而以預售屋每坪的價額核算租金，作為消費者損害額的認定，加以判斷違約金的數額是否有過高的情況（臺灣臺南地方法院 106 年重訴字第 228 號民事判決）。 三、法院如何看待今天的案例呢？法院依照Ａ與Ｂ建設公司的契約下去考量，認定Ｂ建設公司確實有延後開工，而存有延遲交屋的狀況，而依照Ａ與Ｂ建設公司的契約內容，在延遲時間超過3個月的狀況下，Ａ以存證信函表示解除契約的行為，是合法有效的，因此，法院最後判定Ｂ建設公司除應返還已收取的價金、並應給付遲延利息與違約金給Ａ。 備註：其他具體個案，仍須以每一個案的合約及遲延情況判斷，以上文章僅係依照「預售屋買賣定型化契約範本」之內容，舉例說明之。 使用執照下來多久要交屋？由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後4個月內完成。 最後一個步驟即是驗收交屋，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。 交屋保留款須於簽約時設定，為房屋總價的5%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。
預售屋何時取得使用執照？事實上，在《預售屋買賣定型化契約應記載事項》也有提到，建商必須要在合約書中寫清楚開工及取得使用執照的日期，除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下，建商才可以延期交屋日期並且免負擔賠償費用，消費者也不得要求解約與違約金。
預售屋幾年交屋？我是一個非常喜歡看預售屋的人，除了我有人性中最原始的喜新厭舊性格外，預售房市有個很有趣的特質，往往可以從中見微知著。 不知道大家有沒有發現，過去預售屋的交屋期，通常落在成交後2~3年左右，但最近有不少物件的交屋期居然從4年起跳？ 有建案傳出工期要長達10年之久才會交屋！
預售屋什麼時候交屋？對此，內政部表示，《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》已明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工日期，並規定賣方應於領到使用執照6個月內，通知買方進行交屋，讓買方順利交屋入住。
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使用執照 交 屋 期限
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