【全球房產新聞網報導／編輯室報告】
物業管理是指針對社區、公寓等建築物，以及其周圍環境的相關設施，做維護管理與全方位的服務經營管理。簡單來說，就是物業的一種增值服務。
這項服務的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
在台灣以前並沒有『物業』這個名詞 ( 由於目前尚在立法 )因此相關服務的公司、以往都是以『清潔公司』、『保全公司』、『景觀公司』… 這樣的名義在服務有關建築物客戶
( 如：大樓管理委員會 )，而目前由於立法雖然沒有通過，但『物業』的名稱已定調。
將物業管理的服務範疇，定義分為三大類：
●建築物與環境的使用管理與維護－提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。
●生活與商業支持服務－提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務(社區網絡、照顧服務、保母、宅配物流)、生活產品(食衣住行育樂)及商業支持等服務。
●資產管理－提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理服務。物業管理服業務是結合科技與管理技術，考慮延長建築物生命周期及使用者需求，對建築物與環境提供專業的使用管理維護、生活、商業支持及資產管理等服務的產業。以上簡單介紹關於物業管理的基本概念，相信大家閱讀完此篇，一定更加了解了吧！
何謂物業管理
「物業管理」是物業的一種增值服務，除了提供建築物內勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。物業服務項目包括：警衛保全，清潔勞務及設備設施類；如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。所以，物業管理是與建築物使用有關的管理服務，目的在於使建築物的使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：
1.建築物與環境的使用管理與維護；提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保
全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
2.生活與商業支援服務；提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、
食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇。
3.資產管理：提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務
範疇。
一、物業之意義
所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，則可分為：
商業物業：商業大樓、辦公大樓。
商店物業：商場、商店街、購物中心。
工業物業：工業大樓、大型廠房。
住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。
上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。
二、物業管理之範疇
「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。
投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大
之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：
物業投資開發可行性評估：例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重
建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決
策之依據。
物業使用規劃及代理執行：針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用
規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業
主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之
目標。
租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，
區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得
或處置建物之目的。
建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督
控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建
物之最高價值，其主要業務內容包括：
安全管理：如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗
哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達
文書、公共安全檢修監督)等。
設備管理：如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監
控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建
物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
衛生管理：如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
行政及財務管理：如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程
序等。
代理及生活服務：如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書
服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。
1.物業管理公司的特徵?
答：物業管理區分為「物」、「業」、「人」三區塊。「物」係指傳統的建物設備、設施；「業」為不動產經營的資產管理；「人」則以生活服務、商業服務為主，並以人為本位連結物與業，形成今日物業管理的特殊性。
2.市場調查的內容主要有哪三個方面?
答：單就物業管理部份．市場調查．可歸納三個方向：
購物中心/工商綜合區/聯合開發等計畫市場調查
量販店/觀光旅館/休閒度假中心/展覽中心等開發策略研究
商圈調查評估
3.綜合分析內容主要有哪三個?
如何瞭解客戶需求及選擇目標市場
如何擬訂行銷組合策略
如何降低風險提高績效
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4.可行性報告的主要內容有哪些?
您的客戶在哪裡？您的客戶需要什麼？
您的競爭者是誰？您的競爭力是什麼？
您的產品應該如何銷售？最適和您的通路是什麼？
您的投資計畫穩當嗎？您的獲利有多少？
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5.物業綜合管理包括哪兩部份?
答：不論建物本質．只論管理；兩部份當以「不動產經營的資產業務管理：包括事務．行政．發包．合約．．．等」；及「人的管理．包括：保全．清潔．機電．．等人力」以生活服務、商業服務、客訴服務、危機服務為主，以提供人在舒適的建物為管理目標。6.物業安全管理的主要內容?
答：「安全管理：包括建築物結構性安全、設備安全、進出安全（人、車）、財務安全、災害安全．附屬設施安全．．．等」．
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7.前期物業管理和早期介入的區別?
答：台灣於1991年12月首先公布『保全業法』，1995年6月 公布『公寓大樓管理條例』，在這之前（早期）．並無法令針對建物管理及安全管理規範．僅能就『建築法』『消防法』『招牌管理辦法』等，四處參考，雜亂無 章！更有許多建商．收取住戶管理費用據為己有．列入公司的免稅收入．（目前大陸地區仍為如此）！民眾買屋後．繼續被建商剝削．維護修膳．仍看建商臉色．實
不合理！
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8.接管驗收竣工驗收的區別?
答：接管驗收：是成立管理組織後．管理組織對建商的驗收！竣工驗收：是建商對其營造廠的工程驗收！
9.物業管理早期介入的內容可分為四階段?
答：台灣的物業管理從民國50年代開始興起，大樓住戶常雇用退伍榮民看門，偶亦另雇一名主任代收管理費，但由於人事流動率相當高，且人員素質參差不齊，以致住戶期盼有專業的物業管理公司可承攬此業務，然而政府以避免企業對單純勞務提供中間剝削為理由，不准經營建築物管理維護（即物業管理）的業務。
台灣的不動產業者因此不斷利用媒體與經由民意代表遊說，直到民國76年 終於促使政府開放准予登記物業管理維護的營業項目，但公司名稱並未統一規定。同時期，政府亦開始研擬規範區分所有建築物所有權人與住戶的權利義務，以及公 寓大廈管理組織之成立要件與職責，開發商需提撥公共基金的強制規定，並賦與管理負責人或管理委員會有訴訟當事人能力等事項的公寓大廈管理條例，才趨正軌！
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10.房屋設備的分類:
答：建築物設備非常多．主要包括：消防、給排水、發電機、電力供應、防盜設備、出入及引導設備（電梯、指標、停車場車輛管理系統、廣播系統）．．等．
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11.保全服務主要內容:
答：保全通常以人事物安全．為第一要務！包括：門禁管制、車輛管制．公務管理及客戶服務！
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12.接管驗收的內容:
答：驗收時應由管理委員會負責人或其授權人員指派適當之專業人員主驗,通知接管人員會驗。辦理驗收時應製作紀錄,由參加人員會同簽認。
驗收結果與契約、圖說、貨樣規定不符者,應通知廠商限期改善、拆 除、重作、退貨或換貨。
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13.服務特徵為何?
答：服務當然是以客戶要求為依循．以須具備專業的服務技能．為服務人員本職學能的加強．為教育訓練。
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14.服務之兩大要素？
答：個人認為：１．服務是否滿意？２．服務是否專業？．
參考資料 保全業二十年實務經驗談
- 2007-08-01 16:30:51補充
在網路上有看到一本專業書：〔物業管理教程〕作者╱ 齊堅
編著／
五南文化事業出版． 2007/05/08發行 (1版 1刷)．
本書可作為大專院校各類管理與物業管理課程的基礎教材，也可作為物業管理行業各級行政和實業管理人員的培訓教材或參考資料。
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參考資料 五南文化事業機構//www.wunan.com.tw/bookdetail.asp?no=8714