公寓大廈頂樓漏水存證信函

本人於00年00月00日購得系爭房屋，房屋正上方即為公寓大廈之頂樓平台，屬全體區分所有權人及住戶共同使用；自民國（下同）00年間起竟發現每逢下雨過後屋內即會因該公寓大廈之頂樓平台漏水、滲漏，致使建物內之客廳旁房間之天花板與客廳牆壁及另側牆壁接縫處、客廳天花板與房間牆壁及另側牆壁及客廳橫樑接縫處、客廳天花板與廚房入口上方牆壁接縫處等多處有漏水滲流或滴漏之狀況，進而造成前開天花板、牆壁等多處之污損。

本人委請００市土木技師公會為鑑定，經該公會於民國00年00月00日０土技字第0000000號提出鑑定報告書（證據四），認定「螺旋梯開口處位置」、「屋頂不繡鋼架破壞防水層」及「屋頂防水層破損蓄積水分導致長時間水氣緩慢下滲」等造成房屋漏水原因。

按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、

「（管理委員會之職務如下：）共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」

公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。

台端依法有修繕、管理、維護之法定義務；本人請求台端依鑑定報告書所示之修復方法為修復。

本案修復費用經估價約需新台幣000000元。

爰依公寓大廈管理條例第6條第2項、第10條第2項、民法第184條等規

定，請求台端按主文所示之方法將漏水修復

頂樓漏水住戶向管委會提出修繕

kenny
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文章日期：105-01-05 14:06
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您好~請教您
本社區頂樓住戶向社區管委會發存證信函
說明頂樓漏水情事，並要求於頂樓加蓋鐵皮防漏
說明之
該戶頂樓漏水已多次要求建商修繕，修繕成效不好

(訊問建商，建商回應，只要有問題，都會處理，但都處理不好)
該戶也自行請防水廠商來施作防水工程，未能達到防漏
該戶是第二手，這種相關的責任應該是他與前屋住及建商的問題才是不是嗎？
且頂樓區域管委會有管制住戶不得在該區域作私人活動或擺放雜物
該區空曠並管制得宜
這部份責任還是需由管委員負責嗎？

徐維宏 (徐維宏律師)
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文章日期：105-01-05 14:11
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你好：
公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」若頂樓漏水係因防水層老化、自然耗損，因頂樓屬於共用部分，相關修繕費用應由管理委會員從公基金中支出。反之，若係因住戶加蓋或其他因素所致，應由該住戶負擔。若造成樓水之原因是前屋主，另可依侵權行為損害賠償規定向前屋主主張，但要注意消滅時效之問題(知2年，不知10年)。建議先向管理委員會反應，若不處理或處理不好，可修繕後再向管委會求償或全體住戶求償。
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房佑璟 (房律師)
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文章日期：105-01-05 20:47
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您好，關於您的問題，管委會可置之不理，待對方提起訴訟，再針對其民事起訴狀加以撰擬答辯狀回應及辯論之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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顏寧 (顏寧律師)
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文章日期：105-01-05 20:49 最後編輯日期：105-01-05 20:51
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您好，關於您的問題，管委會可置之不理，待對方提起訴訟，再針對其民事起訴狀加以撰擬答辯狀回應及辯論之，對方為原告，需盡其舉證責任，證明管委會具有可歸責事由，通常法院會要求原告委請土木技師公會等第三方機構鑑定。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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《公寓漏水如何寄送存證信函》

公寓住家漏水，請人來檢查確定是樓上漏水，告知樓上住戶，對方卻置之不理。該如何處理？提告？

建議還是先寄存證信函給對方，如果還是沒有回應再提告比較有利。因為「存證信函」是經過郵局來證明發信日及發信內容為何的一種證明函件，達到告知義務的效果。
存證信函需準備一式三份，其中郵局留存一份，以備日後萬一有訴訟或糾紛時可依此證明，此亦為郵局存證信函最重要的功能。
所以就算對方住在樓上，存證信函還是要由郵局寄出才會有法律的效力，千萬不要因為想省錢而自己投在他的信箱，這樣做是全沒有用的。

製作存證信函很簡單不需要找人代寫
買郵局現成的來寫，錯字塗改不但要蓋章，還要在下方註記第幾頁第幾行，而且字體如果不夠工整，以後萬一要打官司也不太好
還要先寫草稿再三檢查後才能騰在買來的紙上，而且張數較多時重量也重很多，郵寄時也會浪費很多的郵費是很划不來的
找到郵局的存證信函格式，提供存證信函格式網址如下
http://www.post.gov.tw/post/internet/down/index.jsp?ID=18
下載格式並依格式打字所要內容，這樣子可以直接在電腦上修改內容，能節約寫字的力氣和寫錯字的擔憂以及郵費的支出，至完全滿意後再直接列印所需份數至郵局交寄就OK了！

提供參考：存證信函書寫內容（律師費、外牆損害賠償、物品損壞、精神賠償費用該由漏水戶出都先不要寫，這是提告的時候才要說的）

○○○先生大鑒：
本人是台端樓下○○號的屋主，民國○○年○月○日發現屋頂漏水，造成本人生活上莫大的困擾。民國○○年○月○日請水電工來檢查，確定漏水源頭是台端之居所，故本人於○月○日親自拜訪並請求台端儘快修繕，惟迄今已逾○個月台端仍無任何動靜，顯有故意拖延之可能。因本人實在無法長期忍受房屋漏水之苦，請台端務必於文到一周內出面處理，如果未能於本人要求期限內解決漏水問題，本人將循法律途徑解決，請台端務必配合，切勿自誤！
○○號屋主○○○敬上
中華民國○○年○月○○日

書寫時需注意下列幾點事項：
一、信內寄件人與收件人之住址必須與信封上的相同。
二、若有附件，限與存證信函有關之文件。
三、如果內容文字有塗改增修者，應於欄外註明訂正／刪除／插入何字，並且要註明字數，並在修改地方加蓋寄件人的印章。
四、存證信函應由寄件人製作成一式三份〈正本一份，副本二份〉，若收件人二人以上，依增加之人數，再增加副本，例如甲要發存證信函給乙和丙，則此時共要四份（寄件人甲、收件人乙和丙及郵局）。
五、存證信函內容務必將人、事、時、地、物及訴求幾個要件寫清楚，勿模糊不清。
六、寄件人需在第一張寄件人姓名下面蓋章（或簽名，若存證信函二張以上，建議寄件人蓋騎縫章，以防他人抽頁或竄改。
完成存證信函書寫後，唯有交由郵局寄才算是存證信函，故寄件人只有透過郵局送達對方一途。
存證信函具有證據功能，且能讓當事人雙方謹慎處理彼此之間的相關事宜，所以應該多了解存證信函的書寫方法，以保障自己的權利。

打官司不但耗日費時，還要預付訴訟金，很麻煩的，如果發了存證信函對方仍不理會建議先不要採取法律行動！可以先考慮依據存證信函副本去鄉鎮區公所的調解委員會請求調解（申請調解是完全免費的）！
當然要事先想好如何與對方辯論，預設自己可以同意的底線，在召開調解會時向調解委員據理力爭！
如果調解委員會調解成立即具有與法院判決同等效力，調解會還會寄一張蓋有正式官防的調解筆錄給你，這一張正式的筆錄請千萬注意保存妥當，因為這是對方要賠償的重要依據，如果對方不履行就可以依法控告，那就是穩贏的了！
如果對方拒不參加調解會，或是參加調解會卻不願意同意調解委員的調解方案，也可以依此作為對方不願和解的事證之一，據此再來控告對方會比較有勝算。
控告前可以先找各地區的免費法律咨詢服務問一下，各鄉鎮市公所都有這種服務，先打電話去詢問服務時間再直接去詢問就可以了，免費法律咨詢服務上網尋找也有很多單位有這項服務，至於打官司的程序也可以上網找資料，或是直接去地方法院服務處詢問也可以