佔用土地 賠償

土地被占用，未必可以拆屋還地-談「權利濫用」

一、爭執所在

        土地所有人土地被他人無權占有，而訴請拆屋還地的案例很多，但大部分占有人官司卻都敗訴。惟也有少數案例占有人主張「權利濫用」贏得勝訴的。最高法院104年度台上字第2480號判決對「權利濫用」和高等法院看法不完全一樣，判決廢棄發回。實則本案例在一、二審都是土地占用人勝訴，法院判決土地所有人權利行使有「權利濫用」之情形，但最高法院持反對見解。

二、問題解析：

(一)

房屋坐落之基地部分逾越地界，無權占用到鄰地所有人之土地，土地所有人依民法第767條第1項規定，起訴請求拆屋還地；房屋所有人則主張對方之權利行使是「權利濫用」。這裏有關法律條文分別為民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。有妨害其所有權者，得請求除去者。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」第796條之1：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越者，不適用之。」第148條：「權利之行使、不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

(二)第二審高等法院的見解

認為構成權利濫用，理由：

1.雖然占用人無法舉證證明有何占有使用土地之合法權源，是無權占有。但被告占用的土地全部總面積才45平方公尺(約13.6坪)，屬寬、深度不足無法申請建築執照與興建建物或申請設置路外平面停車場使用畸零地。

2.房屋屋齡已達57年且占用到的土地面積不多，經結構工程工業技師公會鑑定認為拆除越界建物之工程浩大，於拆除建物時，將損害房屋現有結構安全，有坍塌疑慮，基於安全考量，以整體原狀重建為宜，不宜僅將越界部分拆除，且拆除與補強所需費用不眥。

3.土地所有人因拆屋還地所增加的利益僅127萬44多元，而占有人拆屋還地所受損害共達548萬元，二者差距甚多。

4.房屋占用土地部分，依法並無必須留設防或巷或防火間隔之法律限制，土地所有人主張土地為防火間隔(防火巷)，其有防止火災蔓延功能，有保障他人生命身體財產安全之公共安全之公益目的，不可採。

5.土地所有人購買土地時已知為畸零地，無法單獨申請建築執照，為提升其利用與經濟價值，須與週邊土地合併才能聲請建築，所以提起本件拆屋還地之訴，並無促進土地利用價值之目的。而且鑑定報告僅評估土地於拆屋還地後可能增加之價值，如果土地所有人未能與相鄰土地合併使用申請建照，就算收回土地，仍無法改變土地屬畸零地無法單獨利用之事實。而且，就無權占用土地應給付相當於租金之不當得利，土地所有人已獲得勝訴判決確定，取得土地遭占用之對價，訴請拆屋還地，只是使占用人受有重大損害。

綜合以上，認為土地所有人訴請拆屋還地，應屬權利之濫用。

(三)第三審即最高法院的見解

1.權利之行使，是否已損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損害甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參見71年度台上字第737判例)

2.法院於審酌權利人之行使權利是否為權利濫用，雖屬法官本於利益衡量，綜合各種主客觀因素後所為裁量判斷，但法院如將不應列入審酌之因素予以加入，或將本應列入審酌之因素予以排除，則所作之裁量判斷，即難認符合禁止權利濫用原則本旨。雖經台北市建築管理工程處函覆，無留設防火巷或防火間隔之明文；但公共安全之保障，與有無法規限制並不具關聯性，防火巷或防火間隔，其功能目地在於公共安全之維護，縱依當時之法令未加以規定，既然與公共利益有關，自應將該公共安全列入審酌之因素，以落實權利社會化之基本內涵。原審以系爭建物為就有無建築執照之建築物，法無規定須留設防火巷或防火間隔為由，列入審酌因素，而未將無防火巷間隔之情形，列為應為審酌判斷因素之一，依上說明，自可有議。

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土地被人侵占故事起源：

阿宏的爸爸有一塊土地在鄉下老家，平時會用來種種蔬菜果樹，３年前爸爸因為身體狀況不佳搬來與他和妻女同住後，這塊土地就暫時閒置了。現在爸爸過世後，阿宏繼承了這塊土地，想說回去看看要如何重新整理利用，沒想到卻發現隔壁鄰居在上面擅自搭蓋棚屋作為倉庫和工具間，不知情的情況下被侵佔土地了……

遭侵占土地，拆屋還地法律知識：

Q：土地被人侵占使用，我可以用什麼名義告他？

土地被占用可以提告刑事或民事訴訟
在刑事責任上，有刑法第320條第2項的竊占罪：
「意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」
侵占土地在民事方面，則可依據民法第767條：
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」訴請法院判決對方拆除建物、回復原狀並返還土地。如果該侵占土地的人還有因為出租土地等情形受有不屬於他的租金等利益，還可以請求不當得利的返還。

Q：要提出拆屋還地的訴訟，我需要做什麼準備？

要以法律途徑處理土地佔用的問題，最重要的是先向地政機關申請「鑑界」，取得土地鑑界成果圖及地籍圖等相關資料，確定並證明對方佔用他人土地的範圍的確是您的土地，並且拍照蒐證土地遭占用的情狀。
而在訴訟之前，您還可以考慮委請專業律師發律師函催告對方限期拆除或介入調解，嘗試以訴外管道解決糾紛，可能比較省時省力，且依民事訴訟法規定此類土地糾紛屬於強制調解案件，若是直接提起訴訟法院仍會安排調解程序。因此若調解不成，應做出調解不成立的紀錄或證明，再正式提起訴訟，法院便可直接進入審理。

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對於無權占有他人土地，請求租金之損害或返還利得？

09 Mar, 2018

律師回答：

關於這個問題，對無權佔用土地者除得依民法第767條規定，請求拆屋還地。無權占用事除了返還土地，也需要針對不當占有支付賠償或對價。依民法第179條有規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因此，在此類案件，除了並請求拆屋還地以外，其次就是請求無權使用的人返還相當於租金之不當得利。

按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。

按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；另就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253號判決參照）。上訴人之系爭房屋無權占用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之損害金。又因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上字第2733號判決參照）。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故主張不當得利返還請求權者，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，且受有利益與受損害之行為具有因果關係為要件。另各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條固亦規定甚明，惟共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利用，即屬不當得利（最高法院55年度台上字第1749號判例意旨參照）。

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律師說法

• 租賃物無法辦理營利事業登記證，而使房客不能作合法之營業使用，是否得拒付租金？
• 押租金在房屋轉讓時，應由何人返還？
• 押租金最高金額為何？如何行使租押金扣抵償權？
• 我鄰居很吵，怎麼辦？
• 住宅建築瑕疵問題應如何處理？

案例事實

無權占有他人土地、並興建違章建築自行居住，無權占有人應依民法不當得利的規定，返還土地，並應給付土地所有人其所受相當於租金之不當得利。

李子欽與李子龍兄弟二人（化名/原告）共有位於臺中市○區○○段17-○○號之土地一筆，但不知從哪一天開始，呂凱（化名/被告）未經原告同意下，擅自無權占有原告所有之一部分土地、搭蓋違章建築自行居住。原告二人因屢次請求呂凱拆屋還地不遂，於是尋求律師提起訴訟。

律師解說

一、不當得利之概念

天下沒有白吃的午餐，當吾人得到利益，導致他人受到損害，但卻沒有法律上的原因時，應將此利益返還給他人，此即「不當得利」之概念（參見民法第179條規定）。在本案中，呂凱無權占用原告之土地，使原告之所有權受到損害、而自己受到利益，但因呂凱並非該地地主，故其並無法律上原因，構成「不當得利」。

二、不當得利之人要「還」什麼？

不當得利之受領人，要返還者包括「原物」及「孳息」，若「原物」及「孳息」已不存在時，則需返還「價額」。例如善意之甲以一萬元價錢向善意之乙購買一隻母狗，其後甲乙間之買賣契約無效，因此甲得到小狗、或者是乙得到一萬元皆屬於「無法律上原因」，此時乙應返還一萬元給甲，而甲必須返還母狗（此即「原物」）給乙；此外，若此時母狗已生下一隻小狗（此即「孳息」），甲同樣要把這隻小狗返還給乙。不過，若甲已把小狗以五千元轉售給他人時，雖然「孳息」已經不存在，但是仍須返還「價額」，亦即甲仍須將該五千元返還給乙。

三、呂凱要「還」什麼？

在本案中，呂凱無權占有他人土地、並使用之，我國最高法院認為，呂凱所受到之「利益」，其實就是相當於「租金」之利益，因為呂凱沒有付租金、就擅自使用該地，因此使原告受到相當於「未收租金之損害」，因此呂凱應返還相當於租金之利益給本案之原告（參見最高法院61年台上字第1695號判例）。

法院判決

勝訴，法院判命被告拆屋還地並返還相當於租金之利益

自有土地遭他人無權占有、起造建築物等，是一種很典型的「侵權行為」，不過在實務上，當原告主張侵權行為時，要證明的要件較多，舉證難度較高，因此楊律師在本案中係以舉證門檻較低之「不當得利」作為主要訴求，同樣可以達到保護原告利益之目的。

本案另一個關鍵，在於楊律師精確地援引實務判例，使法院判決命呂凱應將違章建築之房屋拆除、將無權占有之土地返還予原告，並且應給付原告自95年4月1日起相當於租金之不當得利，合計新臺幣64935元整。此外，由於呂凱自始對於無權占有他人土地處於知情狀態，屬於「惡意不當得利之受領人」，因此應附加利息返還之（參見民法第182條第1項規定）。