現在的房價高居不下，為了讓家人有一個溫暖、安心的生活地方，在房屋貸款利率優惠比較、首購房貸試算前，應該要符合哪些基本房貸申請條件呢？只要把握銀行看重的房貸申請條件，再檢視自己和申貸房屋是否符合銀行房貸要求，都有機會拿到較低的房貸利息，以及順利貸到理想的貸款成數唷！貸鼠先生現在告訴大家，申請房貸之前一定要注意的 5 大基本房貸條件、和 3 大房貸申請地雷千萬不要踩，讓我們趕緊看下去、一起順利房貸試算，好申貸買房吧！👇👇👇
- 房屋貸款必要 5 大條件
- 1. 申貸人為 20 ~ 65 歲
- 2. 申貸人具有良好的信用
- 3. 申貸人擁有固定收入
- 4. 了解自己房屋的價值
- 地段位置
- 房屋型態
- 屋齡
- 5. 首購的自備款需佔房價總額 20% ~ 30%
- 房屋貸款條件
3 大地雷不要踩⛔️
- 1. 房屋已被民間私人設定
- 2. 自備金未達房屋價值 2 ~ 3 成
- 3. 注意貸款房屋坪數
- 房貸條件常見問題
1. 申貸人為 20 ~ 65 歲
申請房貸的時候，基本都會規定申貸人年齡要介於 20 ~ 65 歲之間。若申貸者高於 65 歲，除非有連帶保證人，不然銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力，或無法在有生之年將貸款還清，進而拒絕房貸申請。因此，面對貸款期限較長的房貸，貸鼠先生建議各位申貸者的年齡最好介於 20 ~ 65 歲之間。
2. 申貸人具有良好的信用
除了年齡，申貸者是否具有良好的信用也會是銀行特別注意、檢視的關鍵，銀行會透過查詢聯徵紀錄來了解申貸者的信用評分。因此，貸鼠先生建議大家在申請房貸之前，可以查詢自己的聯徵紀錄，好瞭解自己的信用評分為何、是否有信用瑕疵！
想了解聯徵紀錄與信用評分的朋友，可以看看以下 3 篇文章：
聯徵怎麼查詢？4 種方法輕鬆查詢聯徵紀錄
聯徵紀錄怎麼看？多久會消除？
信用評分是什麼？影響信用評分分數的 5 大因素
3. 申貸人擁有固定收入
擁有固定收入就代表申貸者的現金流十分穩定，而銀行是喜好有固定收入的族群的，這點可以從各家銀行針對律師、老師、前 500 強企業員工的優惠貸款看出。如果你剛好是上述這幾類族群，就可以找針對這些族群的優惠房貸；如果你不是上述族群也別擔心，只要出示足夠的財力證明，就能證明你的收入穩定、你是銀行值得借貸的好對象！
貸鼠先生整理了各種財力證明，不過請大家在申請房貸時，請以收入型財力證明為主：
- 收入型財力證明：薪資收入證明 （固定薪轉）、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
- 資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資
想了解上述財力證明的取得方法、銀行接納程度，請點我前往財力證明完整指南。
4. 了解自己房屋的價值
地段位置
我們買房的時候會注意房子在什麼樣的地段、適不適合居住，而銀行在我們申請房貸時也會注意房子是在什麼樣的地方，好降低銀行借貸的風險。換句話說，若申請房貸的房子不符合銀行的「標準」，那就有很大機率銀行不會通過你的房貸，那銀行看重哪些點呢？就讓貸鼠先生告訴你：
- 房屋附近的空屋率高不高？
如果房屋附近空屋率較高，又不處於未來都市發展的地帶上，那銀行就有較高的機率不通過房貸。就算銀行願意借貸給你，也極有可能房貸成數相對較低，代表你得籌到更多的自備款。 - 附近的嫌惡設施多不多？
什麼是嫌惡設施呢？簡單來說，就是一般大眾不希望緊鄰他們家旁邊的設施。可以分成 2 大類：- 生命威脅：飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等
- 生活干擾：高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等
但現在都市擴張速度較快，購買房屋時不免會遇到一兩樣嫌惡設施，所以只要不是太多，基本上不會影響太多。
房屋型態
貸鼠先生跟大家說，房屋型態也會影響房貸的條件與銀行放款意願哦！其中最需要特別留意的便是金管會所說的「重大瑕疵房屋」：
- 海砂屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
- 輻射屋：含有輻射之鋼筋，，因此無法通過房貸審核
- 傾斜屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
- 事故屋 / 凶宅：未來轉手時，較難尋找買方，通常銀行不給予貸款
此外，若是坪數過小的套房（ < 15 坪），多數銀行也不給予貸款，這點請大家多加注意！
屋齡
用一句話來描述屋齡與房貸的關係，就是「屋齡愈高，可貸金額愈少，甚至難以通過房貸」。根據數據統計，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成，所以想購買中古屋的朋友，務必準備 3 ~ 4 成的自備款，甚至更多。
此外，銀行為了減少因申貸者年齡太大，或是貸款的房屋屋齡過大，所造成的風險，多數銀行會利用屋齡、申貸者年齡與貸款期限，做出以下限制：
- 屋齡 + 貸款年限 < 50 年
- 年齡 + 貸款年限 < 75 ~ 90 年
貸鼠先生提醒大家，如果想買高屋齡的房子，就得先算一下「屋齡 + 貸款年限」是否小於 50 年，以及「年齡 + 貸款年限」是否小於 75 ~ 90 年（建議以 75 年為主）哦！以免到時候買了房子卻不能辦房貸！
5. 首購的自備款需佔房價總額 20% ~ 30%
自備款不只拿來付房屋的頭期款，更要拿來支付如：裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費。根據統計，若為首購族的話，房貸成數可達 7 ~ 8 成，表示房貸總額為房價總額的 70% ~ 80%，因此自備款需佔房價總額 20% ~ 30%。
若有較多閒置資金的話，貸鼠先生建議多準備佔房價總額 10% 的自備款，以免到時候房貸成數只有 6 ~ 7 成！
房屋貸款條件 3 大地雷不要踩⛔️
1. 房屋已被民間私人設定
什麼是房屋已被民間私人設定呢？當我們申請房貸的時候，都會有一道手續是設定抵押權給銀行，若無法成功設定，則代表房屋已被民間私人設定抵押權了。在過去的案例中，發現房屋可能在不知情的情況下被親戚、家人拿去辦民間抵押貸款，所以在申請銀行房屋貸款前，別忘了先檢查房屋是否有私人設定唷！
2. 自備金未達房屋價值 2 ~ 3 成
自備款如果準備過少（小於價值 2~3 成），可能銀行不予以該貸款額度，又或是銀行願意貸款的成數較高。若是後者，則需要考慮一個問題：房貸的每月還款金額佔收入的多少比例呢？
貸鼠先生建議，貸款月付金不宜超過月收入的 3 成，能夠維持生活平衡、還款壓力不會過大，每月準時正常還款，才是健康的貸款循環唷！
3. 注意貸款房屋坪數
貸鼠先生注意到近期有很多人想申請房貸，購買小套房，好實現被動收入一夢。但各位投資客在將夢境轉變成現實的途中，千萬不要忽略「房屋坪數」也是影響房貸過件率的一個因素！根據數據統計，有很多銀行是不願意貸款給 < 15 坪的小套房；而就算願意貸款給小套房，往往銀行都只願意給出 5 ~ 6 成的房貸成數！
所以貸鼠先生建議大家，若貸款房屋坪數比較小、未達銀行標準，可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款，增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。
房貸條件常見問題
Q1. 房貸基本條件是什麼？
房貸的基本條件有以下這 5 個：
1. 申貸者年齡須介於 20 ~ 65 歲
2. 申貸者得有良好的信用
3. 申貸者要有穩定的收入
4. 房屋的地段位置不能太差，屋齡愈小愈好
5. 首購的自備款須佔房價總額 20% ~ 30%
Q2. 房貸有什麼地雷條件嗎？
房貸的地雷條件為以下 4 個：
1. 房屋為「重大瑕疵房屋」，如：海砂屋、輻射屋、傾斜屋
2.
房屋已被私人設定，無法將房屋抵押權設定給銀行
3. 自備款準備不足，可能導致房貸月付金額度過高，還貸款的同時失去了好的生活品質
4. 房屋坪數過小，多數銀行不會通過房貸給小於 15 坪的小套房
Q3. 房貸加分條件有哪些？
房貸的加分條件為以下 4 個：
1. 有良好的信用：信用評分很高，沒有欠債、遲繳的紀錄
2. 申貸者有穩定的收入，或是被銀行認可的職業
3. 選擇預售屋、新房屋申請房貸
4. 房屋附近沒有過多的嫌惡設施，且附近空屋率不高
多數人購屋皆需銀行貸款， 無論購屋的目的是自住或投資， 購買不動產的金額都是很大， 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。 這幾年因為低利環境的因素， 貸款利息雖然越來越低， 但相對的房價也越來越高， 因此10 年前同樣的金額可能已買不到一樣的房子， 但貸款的利息成本卻較10年前便宜非常多...
這樣的情況確實也讓需要購屋自住民眾有些觀望不前， 一是不確定房價是否高點， 另一考量是一旦利率反轉向上， 可能會因此負擔不起高額的貸款利息。
然而購屋還是有一定的需求， 不論自住或各種形態的投資， 房價高能殺價空間有限， 但貸款利率雖低還是有向銀行爭取更好條件的訣竅。
雖然我們的網站有提供多數銀行房貸產品的資訊， 但公告的利率皆是參考使用， 所有的利率或條件還是需視貸款人自身的條件（工作形態，收入多寡， 成數要求...等等）
購屋貸款如何向銀行爭取好契約條件呢? 眉角在哪裡呢?
我們分享以下有七個要點~ 讓您瞭解後， 相信申請房屋貸款再也不困擾喔!
<要點一>身份/不動產條件了解銀行歡迎的貸款族群為何， 儘量凸顯身份優勢並避開不受銀行歡迎的不動產。
銀行的確有較歡迎的貸款族群， 例如公教人員、大型公司職員...等職收穩定的工作，如果申貸人或申貸人的配偶有這些身份， 就要善加利用成為貸款的關係人， 銀行會因此給予利率上一定程度的減碼。
銀行歡迎的貸款族群 ：
職業條件: 工作形態越穩定越佳， 例如: 公務人員， 公教人員， 上市上櫃公司員工 ， 專業人士等等。如果借款人所擔任的職位越高， 服務年資越久， 或是收入所得高且明確。
若配偶有以上身份也可以善加利用， 擔任保證人爭取較佳條件。
家庭生活: 已婚或育有子女者， 在銀行眼中認為穩定性較高， 責任感較佳。
信用記錄佳: 申請貸款時， 銀行會經過申貸人書面同意後至聯合徵信中心查詢申貸人之信用記錄作為參考， 良好的信用記錄是申請貸款的基本條件，不過注意， 若從未跟銀行有往來記錄之申貸人也有可能被視為信用瑕疵 。
不動產形態: 銀行會將貸款的不動產做估價 ， 估價並不等於你的買賣價， 不過區段越佳， 且為 “ 住” 字樣的不動產， 會是銀行喜歡承作的不動產。
若不動產附近有銀行認為之嫌惡設施(如下註)， 則可能貸款成數及利率條件都會較差。
（註）銀行眼中的嫌惡設施:
臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、近聲色場所等等。
<要點二>有無適用的政府優惠貸款方案
至少「青年安心成家專案」是基本的，只要是首購，一定有資格申請。
最好的方法就是先找尋有承辦政府優惠房貸「青年安心成家專案」的銀行， 不過因為部分政策性貸款可能有限額， 不足額部分就比須向銀行申請銀行自身的貸款產品了， 關於政府優惠貸款一覽表如下:
<要點三>瞭解綁約條款及違約金內容
通常借款人容易忽略， 或是認為短期內不會轉貸沒什麼影響...， 但貸款期間的確有時會有突發狀況導致必須轉貸或清償貸款（中樂透?）。所以可以儘量去爭取較短的綁約期及較低的違約金。
如果申貸人認為自身的職業身份還不錯， 是銀行極力爭取的貸款戶， 在利率不提升承作下是可以好好跟銀行爭取較佳的綁約條件。
但若要求完全不綁約，則貸款利率一定會較高。（天下沒有白吃的午餐~）
至於貸款綁約方式為何 ，則視銀行規定而定
例如:第一年清償收取本金1%、第二年收取本金0.75%、第三年收取本金0.5% 。
注意比例太高或綁約年限過長可能都會是未來轉貸清償的負擔。
<要點四>貸款年限及寬限期的決定
貸款年限越長越好? 寬限期越長越好?
以上的答案不見得適用所有人
， 但期限越長代表繳給銀行的利息就越多。在此建議， 若非個人財務需求， 不用寬限期能縮短與銀行之間的貸款契約，才是明智之舉！
至於坊間銀行已有 30、40年的房屋貸款專案
， 是否划算? 我們建議善用寬限期絕對會比拉長年限來的划算， 但是要注意寬限期後的本金是要依照剩餘貸款年限來繳清， 所以此時的月付金會比原來增加 2.65倍 ~ 3倍以上， 申辦時還是要注意自身所能負擔的範圍。另外提醒您若財務運作上的需要
，可以同時申請寬限期及長天期貸款，不過要注意「自住使用」才可申請30年以上貸款<要點五>注意政府法令的限制
政府的房市策略會隨者市場經濟變化而作調整。如果你的購屋是自住使用， 請自動忽略本項， 這些限制主要還是針對投資戶為主。
2016年起短期交易奢侈稅退場， 售屋改徵「房地合一」稅; 特定地區房貸限制亦於3月廢除， 目前僅剩政府定義的「豪宅」有貸款管制。
豪宅貸款管制 ：
針對台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上和其他地區4,000萬元以上房屋，貸款有以下限制：
◎貸款成數最高不得逾5成5，第三戶以上、貸款成數則降到4成。
◎不得有寬限期
◎除購屋額度之外，不得以其他名目增貸
中央銀行2020/12/7 祭出房市針對性審慎措施，鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項，進行貸款成數限制
<要點六>加買房貸壽險提高自身及銀行債權保障
房子是這輩子重要的資產之一，但貸款後也會是龐大的負債， 投保房貸壽險雖然不是強制性， 但萬一貸款人不幸身故， 房貸壽險理賠金可以清償房貸， 債務不至於留給家人，其實是極有幫助的 。對銀行來說， 有房貸壽險的貸款人相對債權風險會小一些， 因此在房貸部分或許會做些優惠減碼 。
不過房貸壽險不甚便宜， 可能還會因此得背負更多的貸款， 所以購買前還是要詳加評估自身需求。
<要點七>活用本網站提供的資訊及工具
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